با رونق گرفتن زندگی و خرید و فروش ویلا در شهرکهای محصور، نیاز به آگاهی و دانش در این زمینه بیشتر شده است. بطور مثال اگر قصد ساخت و ساز در شهرکهای ویلایی را داشته باشید، باید بدانید که معمولا آن‌ها را در حومه شهرها یا زمین‌هایی با وضعیت دایر، بایر یا موات می‌سازند. همچنین برای ساخت یک شهرک ویلایی، باید ابتدا به سراغ اخذ مجوز رفت، چراکه بدون مجوز، قادر به شروع مراحل ساخت و ساز نخواهید بود. قوانین ساخت شهرک ویلایی و همچنین مراحل ساخت شهرک ویلایی و… نیز اطلاعات مهمی است که ما در ادامه به آن‌ها خواهیم پرداخت.
قوانین ساخت شهرک ویلایی
معمولا اکثر شرکت‌های انبوه‌سازی با هدف افزایش سود و کاهش هزینه‌ها، به ساخت شهرکهای ویلایی اقدام می‌نمایند. در این شهرک‌ها، ویلاها باهم مرتبطند، بنابراین باید قوانین عمومی در کل شهرک وضع شود. توجه به این قوانین از جانب سازندگان و پس از آن، ساکنین ویلاها، سبب برقراری آرامش و حفظ امنیت شهرک خواهد شد. قوانین شهرکهای ویلایی را هیئت مدیره و مدیریت شهرک به منظور رفاه ساکنان و برقراری نظم وضع خواهند نمود. برای این کار اساسنامه‌ای تنظیم خواهد شد که باید قوانین مندرج در آن رعایت شوند. هیئت مدیره از بین مالکان یا وکلای آن‌ها برای دوره‌ای مشخص، انتخاب شده و تعداد اعضای آن نیز با توجه به وسعت شهرک، غالبا پنج تا هفت نفر است. مسئولیت اجرای مصوبات برعهده مدیرعامل خواهد بود و اختیارات و وظایف او نیز بر اساس بند‌های اساسنامه شهرک، معین می‌گردد. موارد مهم مندرج در اساسنامه شهرکهای ویلایی و وظایف مدیرعامل به شرح زیر خواهد بود:
محفوظ نگهداشتن مشترکات ویلا، مجوز اسباب کشی مالکان و مستاجران و نظارت بر آن، دریافت شارژ، هزینه‌های سالیانه و سایر هزینه‌های مشترک، تعمیر، بازسازی و نظارت بر وضعیت کارگران، تهیه و تنظیم مدارک مربوطه، استخدام و نظارت بر کار کارکنان و پرداخت دستمزد آن‌ها، امور مربوط به نگهداری اموال وابسته به شهرک و …
ضوابط طراحی شهرک ویلایی
بطور کلی شهرکهای ویلایی به سه گروه معمولی، ساحلی و جنگلی تقسیم می‌شوند و بر اساس سلیقه‌های متفاوت و با امکانات مختلف طراحی و ساخته خواهند شد. شهرکهای ویلایی معمولی به شهر نزدیک هستند و دارای امکانات شهری هستند. شهرکهای ویلایی جنگلی همانطور که از نامشان پیداست، به جنگل راه داشته و این موضوع در سبک ساخت آن‌ها نیز موثر است. شهرک ساحلی نیز دارای مسیر دسترسی به ساحل دریا است. ضوابط طراحی شهرک ویلایی، بنابر نوع آن متفاوت خواهد بود.
شرکت‌های انبوه سازی و ویلا سازی سعی می‌کنند، از کلیه فضاهای موجود بهترین بهره‌برداری ممکن را داشته باشند. بنابراین ممکن است در شهرکهای زیادی، ویلاهای یکسان و یک شکل مشاهده کنید. همچنین به دلیل پایین آوردن هزینه تمام شده در ساخت و ساز، مصالح بکار رفته در ساخت ویلاها نیز یکسان و در حجم بالا خواهد بود، که این نیز دلیل دیگری برای یک شکل سازی ویلاهای تعدادی از شهرک‌ها است. با این روش شما می‌توانید بهترین ساختمان‌ها را در شهرک‌ها با کمترین بودجه بخرید؛ لازم به ذکر است که وظیفه دریافت مجوزهای مورد نیاز برای تامین منابع انرژی مثل منابع آب، گاز و برق هم به عهده مهندسان پروژه خواهد بود. دقت داشته باشید از آنجاییکه در هنگام خرید ویلا می‌بایست حتما نوع کاربری زمین مشخص شود، می‌توان گفت که خرید ویلا در شهرک ویلایی با توجه به ضرورت استعلام این زمین‌ها توسط شرکت سازنده، دارای سطح اطمینان بیشتری خواهد بود. در شهرکهای ویلایی ساکنین ملزم به رعایت قانون مشاعات شهرک هستند که شامل قوانینی مشابه مقرارت شهرکهای مسکونی چند واحدی بوده و زندگی در این شهرک‌ها با ویلاهای مستقل متفاوت است.
شارژ شهرک ویلایی
ویلاهای داخل شهرک، بطور سالانه و ماهانه جهت نظافت و تعمیرات نیاز به پرداخت هزینه‌های مشخصی خواهند داشت. پرداخت این هزینه‌ها جز قوانین و پرداخت شارژ نیز اجباری است. این مبالغ ضروری بین تمام ویلاها تقسیم شده و سهم هر کدام تعیین می‌گردد. هزینه‌های اداری و دستمزد مدیران نیز از این طریق تامین خواهد شد. همچنین شارژ شهرک باید برای هزینه مربوط به نگهبان یا تیم حراست، هزینه نگهداری از فضای سبز، نورپردازی و زیباسازی شهرک، نگهداری از تاسیسات و آسانسور و… در نظر گرفته شود.
مراحل ساخت شهرک ویلایی
در طراحی اولیه ویلاهای شهرک ویلایی، می‌بایست حتما مشاعات ویلایی را در نظر گرفت؛ این مشاعات شامل محوطه‌های تفریحی و فضاهای سبز، پارکینگ و فضاهای رفت و آمد سواره و پیاده خواهد شد. موارد زیر در مراحل ساخت شهرک ویلایی ،در نظر گرفته خواهد شد:
- مساحت کل زمین شهرک
- مساحت معین شده برای ساخت ویلاها
- تعداد ویلاهایی که قرار است احداث شوند
- تعیین فاصله ویلاها با همدیگر یا همان حریم ویلاها
- عرض گذرهای اصلی و معابر و گذرهای فرعی
- تعیین مساحت پارکینگ هر واحد یا پارکینگ عمومی
- تعیین سیستم فاضلاب و آب راه‌ها
- تعیین موقعیت قرارگیری پست برق، گاز و آب
مجوزهای مورد نیاز جهت شهرک سازی ویلایی
براساس دستورالعمل جدید شهرک‌سازی، شهرک مجموعه‌ای سکونتی وفعالیتی است که در خارج از حریم شهرها، با حدود معین، برای سکونت دائم و غیردائم، ارائه خدمات تخصصی یا تولیدی، ایجاد و در چارچوب قوانین، با طرح مصوب، پروانه تاسیس و مجوز بهره‌برداری، توسط هیات امنا اداره خواهد شد. مدت اعتبار پروانه جهت آغاز عملیات اجرایی شهرک، شش ماه پس از تاریخ صدور پروانه تاسیس است. شهرک‌ساز باید در این مدت، شروع عملیات اجرایی شهرک را به اداره کل و دبیرخانه ستاد اعلام نماید.
شهرک‌ساز باید بعد از آماده‌سازی اراضی و ساخت تاسیسات و ساختمان‌ها، طرح مصوب اراضی، ساختمان و تاسیسات را به دستگاه‌های دولتی مرتبط ارائه دهد. همچنین هرگونه تفکیک و فروش اراضی و یا بهره‌برداری از تاسیسات در شهرک، باید بعد از اخذ پروانه بهره‌برداری انجام شود. پروانه بهره‌برداری درواقع مجوزی است که برطبق آن، تاییدیه انجام عملیات مرتبط با تامین حداقل عملیات آماده‌سازی و احداث تاسیسات زیربنایی و روبنایی در شهرک صادر و امکان بهره‌برداری از شهرک فراهم خواهد شد.
ورودی شهرک ویلایی
شهرک ویلایی یک ورودی مستقل خواهد داشت، که دسترسی مناسب نسبت به ویلاها و زیبایی و شاخص بودن آن نیز اهمیت ویژه‌ای خواهد داشت. ورودی شهرکهای ویلایی، دروازه اصلی امنیت شهرک محسوب شده و عموما دارای نگهبان خواهد بود. جهت تسلط بر ورودی شهرک، واحد اقامت نگهبان شهرک در نزدیکی ورودی تعریف خواهد شد.
امنیت شهرک ویلایی
همانطور که گفته شد، از ورودی شهرک، حریم امن شهرک شروع خواهد شد. همچنین امنیت شهرک ویلایی را نمی‌توان تنها به یک نگهبان محدود کرد، بلکه بکارگیری دزدگیرها و دوربین‌های مدار بسته نیز الزامی خواهد بود.
هزینه ساخت شهرک ویلایی
برای تعیین هزینه‌های ساخت شهرک ویلایی، باید موارد مختلفی را در نظر بگیرید، تعدادی ازین فاکتورها عبارتند از:
- مساحت کل زمین شهرک
- تعداد ویلاهای در نظر گرفته شده
- محوطه سازی و فضای سبز، گلکاری و درختکاری
- طراحی و تجهیزات داخلی ویلا و مشاعات
- سبک طراحی ویلاها و…
لیست معروفترین شهرک های ویلایی در شمال
آب و هوای مساعد و طبیعت زیبا، قیمت مناسب ویلا، دسترسی آسان و نزدیکی مناطق شمالی کشور به شهرهای بزرگی مثل تهران، باعث توجه ویژه خریداران و سازندگان شده است. در این بین برخی مناطق با پیشرفت بیشتری روبرو شده و شهرکهای ویلایی منحصر بفردی در آن‌ها احداث شده است. در این قسمت به معروفترین شهرکهای شمالی خواهیم پرداخت:
شهرک دریابیشه
شهرک دریابیشه از بهترین شهرکهای مازندران برای خرید ویلا است. این شهرک در سال ۱۳۵۱ با مساحت ۸۰ هکتار احداث شد. قطعات داخل شهرک، ۴۷۰ پلاک است و از کل مساحت شهرک، ۱۵ هکتار آن مشاعاتی است که در محدوده جنگل و ساحل قرار دارد و ۱۲ هزار متر از مشاعات ساحلی برای ساکنین شهرک قابل دسترس بوده و همچنین این شهرک در فاصله ۱۰ کیلومتری جاده رویان به نوشهر قرار دارد. معماری ویلاهای شهرک نیز بسیار زیبا و شیک است.
شهرک خزرشهر
در میان بهترین شهرکهای استان مازندران، احتمالا نام شهرک ساحلی خزرشهر را زیاد شنیده‌اید. خزرشهر در حاشیه دریای خزر قرار گرفته است، بخش شمالی شهرک به ساحل دریا می‌رسد و دلیل نامگذاری آن هم احتمالا همین امر است؛ محدوده زیادی از شهرک خزرشهر، مشاعات بوده و در دسترس همه ساکنین خواهد بود. در شهرک خزرشهر، ویلاها و محوطه سازی بسیار منحصربفرد و زیبایی طراحی و اجرا شده‌اند و افزون بر این، امکانات رفاهی و شرایط مناسب برای بازی و گردش ساکنین نیز در این شهرک مهیا شده است. از جمله امکانات رفاهی این شهرک می‌توان به وجود فروشگاه موادغذایی و رستوران در داخل آن اشاره کرد.
شهرک دریاکنار
یکی از بهترین و قدیمی‌ترین شهرکهای ویلایی استان مازندران، شهرک دریاکنار است، که در سال ۱۳۳۵ در ساحل دریای خزر ساخته شده و بیش از ۱۸۰۰ واحد ویلا در آن وجود دارند. در مجاورت شهرک دریاکنار ۳ کیلومتر از خط ساحلی قرار گرفته و کل مساحت آن حدود ۲۸۰ هکتار است. این شهرک دارای فضای سبز بسیار زیبایی است و مجموعه به هم پیوسته و یکپارچه‌ای از خیابان‌ها و فضای سبز و مسیرهای رفت و آمد پیاده و سواره در مجاورت هم طراحی شده‌اند.
شهرک خانه دریا
شهرک خانه دریا در شهرستان محمودآباد از استان مازندران ساخته شده است. این شهرک در فاصله ۱۳ کیلومتری جاده بابلسر قرار دارد و دارای ۱۱۰۰ واحد ویلا و همچنین ۶۶۶ آپارتمان مسکونی است. مساحت کل شهرک ۱۵۰ هکتار بوده و حدود دو کیلومتر از ساحل دریا را در اختیار گرفته است. در این شهرک ویلایی، ویلاهای نوساز زیبا و مناسبی وجود دارد.
شهرک فردوس رویان
شهرک فردوس رویان از قدیمی‌ترین و زیباترین شهرکهای استان مازندران است، که مساحتی حدود ۵۰ هکتار داشته و در سال ۱۳۴۲ ساخته شده است. این شهرک ۳۲۰ پلاک دارد و حدودا ۶هکتار آن مشاعات است. در شهرک فردوس رویان برای طراحی و ساخت محوطه سازی و مسیرهای تردد پیاده و سواره از طبیعت شمال کشور الهام گرفته‌اند و امنیت این شهرک ویلایی نیز مانند اکثر شهرک‌ها در سطح بالایی فراهم شده است.
شهرک صفائیه
منطقه صفاییه بین فریدونکنار و بابلسر و روبروی شهرک دریاکنار قرار دارد. در حقیقت صفاییه متشکل از چندین شهرک کوچک و بزرگ است که تعدادی از آن‌ها عبارتند از: شهرک بهشت، شهرک کاج، شهرک اهورا، شهرک پزشکان، شهرک نگین، شهرک آذرنوش، آیلی یک تا آیلی۶، شهرک آسایش و… . شهرکهای صفائیه از شهرکهای نوساز مازندران محسوب می‌شوند؛ اکثر شهرکهای آن از سال ۸۹ تا ۹۰ به بعد احداث شده‌اند.
شهرک نگین نور
یکی دیگر از شهرکهای ساحلی مازندران، شهرک نگین نور است، که در شهرستان نور قرار گرفته است. این شهرک مکان‌های تفریحی، رستوران و کافه و… و همچنین ساختمان‌هایی با سبک مدرن و به صورت آپارتمانی دارد.
دشت نور
شهرک دشت نور از بزرگترین شهرکهای تفریحی و توریستی موجود در شهرستان نور استان مازندران است، که در ۵ کیلومتری جاده نور به آمل قرار دارد و دارای فاصله بسیار کمی تا شهرهایی مثل نوشهر، آمل و چمستان است. این شهرک برای دارا بودن بزرگترین مجموعه تفریحی در نزدیکی شهر نور بسیار معروف شده است، دشت نور امکاناتی از قبیل استخر چهار فصل، استخر مخصوص کودکان، زمین والیبال ساحلی، زمین بازی شنی مخصوص کودکان، مجموعه رستوران و کافی شاپ، سالن ورزشی سرپوشیده، مجموعه کامل بدنسازی، زمین‌‌های گوناگون ورزشی، زمین بازی گلف، دوچرخه سواری، قایقرانی و… دارد.
شهرک پارک ویلا
این شهرک که در چلک نوشهر در استان مازندران قرار گرفته است، دارای مناظر بسیار زیبا، نظیر کوه‌های مه گرفته و سرسبز و هوای تازه در تمام فصول سال خواهد بود. آرامش و سکوت در این شهرک دنج بسیار قابل توجه است؛ همچنین امکاناتی منحصر بفرد همچون زمین ورزش، زمین بازی کودکان و انواع رستوران دارد.
شهرک کادوس زیباکنار
این شهرک از شهرکهای معروف استان گیلان است، که روبروی صدا و سیمای زیباکنار ساخته شده است و همچنان در حال پیشرفت و ساخت و ساز است. مساحت کل شهرک ویلایی کادوس زیباکنار حدود ۳۰۰۰مترمربع و در فاصله ۸۰۰ مترى از ساحل دریا قرار دارد، که دارای جاده‌ای آسفالته در مجاورت ساحل است. ویلاهای شهرک کادوس زیباکنار بصورت دوبلکس و یکسان ساخته شده‌اند.
دهکده ساحلی بندر انزلی
دهکده ساحلی بندرانزلی در گیلان یکی از بهترین و زیباترین شهرکهای ساحلی شمالی است، که در اواخر دهه ۴۰ شمسی، در شرقی‌ترین بخش شهر انزلی و در ساحل دریا ساخته شد. این شهرک ساحلی بافت و ساختمان‌هایی با معماری کلاسیک و مدرن دارد. دهکده ساحلی انزلی در طرح اولیه با محدوده‌ای به مساحت ۴۷ هکتار تعریف شد و بعدها باتوجه به توسعه ساخت ویلاها به ۸۰ هکتار رسید. موسس و سرمایه گذار این شهرک منوچهر فرهنگی بود، که ساخت مدارس و تاسیس International College Spain را نیز به عهده داشت.
سخن پایانی
در آخر با توجه به همه نکات مثبت شهرکهای ویلایی توصیه می‌شود، در این شهرک‌ها به رسمی بودن سند و نوع کاربری آن توجه زیادی داشته باشید. همچنین یادتان باشد که برای تغییرات در محوطه و نمای ویلا احتیاج به کسب مجوز دارید. در این مطلب سعی کردیم در مورد الزامات و مجوزهای مورد نیاز جهت شهرک سازی ویلایی و مزیت‌ها و انواع آن توضیحاتی ارائه دهیم. اما بطور کلی توصیه می‌کنیم برای خرید و فروش در شهرکهای ویلایی از مشاورین مجرب در این زمینه کمک بگیرید.