از پردرآمدترین و سودآورترین شغل‌ها می‌توان به ساخت و ساز یا بساز بفروشی اشاره نمود، که تمام سرمایه داران در تمام جهان معمولا تمایل دارند که قسمتی از سرمایه خود را به صنعت ساخت و ساز اختصاص دهند. در این حرفه سود بالایی، در مدت کوتاهی به دست خواهد آمد، که بسیار وسوسه انگیز خواهد بود. اما باید آگاه باشیم که این مسیر نیز بدون مشکل و ریسک و به سادگی طی نخواهد شد، بخصوص که تورم و نوسانات بازار مسکن و حتی گاهی راکد شدن این بازار سبب راکد شدن سرمایه و ضرر و زیان می‌شود. با وجود اینکه این شغل می‌تواند سود بسیار قابل توجهی نصیبتان کند، اما درصورتیکه بدون دانش و تجربه کافی، وارد این حوزه شوید ممکن است ورشکست شده و ضرر مالی بزرگی به شما وارد شود. در ادامه این مطلب به روش‌ها و مراحل مختلف این حرفه خواهیم پرداخت.
مراحل بساز بفروشی
برای آغاز فعالیت در زمینه بساز و بفروش ابتدا باید زمینی را در اختیار داشته باشید، خرید زمین به سرمایه شما بستگی خواهد داشت، هرچه سرمایه بیشتری داشته باشید می‌توانید زمین بهتری بخرید و زمین بهتر در نتیجه نهایی و سوددهی بیشتر پروژه ساخت و ساخت اثر زیادی خواهد داشت. شما می‌توانید بصورت مستقل یا حتی مشارکتی اقدام به خرید زمین نمایید. گاهی نیز به صورت مشارکت در ساخت، صاحب زمین، ملک خود را در اختیار شما گذاشته و پس از اتمام عملیات ساخت و ساز، طبق توافقاتی که در قراردادی رسمی درج شده است، در سود حاصل از آن با شما شریک خواهد بود. این روش در سال‌های اخیر به علت تورم و قیمت بالای زمین طرفداران بیشتری پیدا کرده است.
بعد از تهیه زمین باید برای اخذ مجوز ساخت، براساس طرحی که روش استفاده از زمین، مساحت دقیق و مشخصات مربوط به مالک آن را با در نظر گرفتن معیارها و ضوابط طرح جامع شهری، مشخص و ثبت می‌نماید، اقدام نمایید، به این طرح، “طرح تفصیلی” می‌گویند. سپس به تهیه مصالح ساختمانی و نیروی کار و نقشه‌های مورد نیاز برای ساخت، اقدام نمایید. بهترین و متداول‌ترین راه برای شروع یک پروژه بساز و بفروش، خرید یک خانه یا ملک کلنگی است. ملک کلنگی خانه‌ای است که بسیار قدیمی و کهنه بوده و دچار فرسودگی شده است، این نوع از خانه‌ها تا حدودی قابلیت کاربری خود را از دست داده‌اند و یا امکانات و استحکام ساختمان‌های امروزی را ندارند. خانه کلنگی به این سبب که دوره عمر مفید آن گذشته است، قیمت پایین‌تر و مناسب‌تری دارد.
نکاتی درباره ملک کلنگی
شما به عنوان خریدار می‌توانید بافت فرسوده را تخریب نموده و ساختمان نوساز چند طبقه‌ای به جای آن احداث نمایید، که سود آن هم به سازنده، هم به صاحب ملک خواهد رسید. اما نکات مهمی نیز برای خرید یک خانه کلنگی وجود دارد، که مستقیما بر افزایش یا کاهش قیمت خرید ملک و همچنین سود حاصل از ساخت نیز، اثر خواهند گذاشت، بنابراین باید قبل از خرید، به آن‌ها دقت نمایید، این نکات به شرح زیر خواهند بود:
- متراژ از اصلی‌ترین موارد برای خرید یک ملک است، ملک با عرض بیشتر مناسب‌تر است.
- موقعیت و مکان ملک از نظر رشد، امنیت، بافت قدیم یا جدید بودن منطقه ملک
- تناسب جانمایی ملک به نسبت جهت‌های چهارگانه و کوچه و خیابان اطراف
- شمالی یا جنوبی بودن ملک: در زمین‌هایی شمالی به نورگیر نیاز خواهید داشت و مقداری از متراژ مفید زمین صرف این موضوع می‌شود، اما یک ملک جنوبی به نورگیر نیاز ندارد و گزینه مناسب‌تری محسوب می‌شود.
- در نظر گرفتن طرح‌های عمرانی مربوط به ملک، مانند عقب نشینی‌ها و اصلاحات مشابه
- دسترسی آسان و سریع ملک به امکانات درمانی، خدمات رفاهی، فضای سبز و…
- اینکه ملک واقعا فرسوده باشد نیز اثر مهمی در گرفتن جواز دارد، مجوز برای بافت فرسوده به هزینه کمی نیاز دارد، اما برای بافت معمولی باید مبلغی به شهرداری پرداخت کنید.
حداقل سرمایه برای بساز بفروشی
بر اساس تورم سال ۹۹ حداقل سرمایه لازم برای بساز بفروش به ازای هر مترمربع از آپارتمان به طور میانگین حدود ۳ الی ۴ میلیون تومان بود. اما در سال‌های گذشته، بازار ساخت و ساز در کشور با تورم و نوسانات زیادی همراه است و ریسک سرمایه‌گذاری را نیز بالاتر برده است. به همین علت نمی‌توانیم بطور دقیق، میزان مشخصی را به عنوان حداقل سرمایه برای یک بساز بفروش یا سازنده تعیین نماییم؛ همچنین موارد گوناگونی همچون منطقه و شهر ساخت، متریال و مصالح مختلف، متراژ و تعداد طبقات و… در سرمایه اولیه لازم برای شروع فعالیت ساخت و ساز ضروری خواهد بود. لازم به ذکر است که برطبق ماده ۷۷ از قانون مالیاتی، همه سازندگان حقیقی از جمله بساز و بفروش‌ها باید ۱۵ تا ۲۵ درصد سود فروش اولین واحد مسکونی ساخته شده خود را به عنوان مالیات بر درآمد به دولت بپردازند. در نهایت در صورتی که شما به عنوان یک بساز بفروش نتوانید بودجه و سرمایه کافی‌ای برای آغاز به کار خود را تامین کنید، می‌توانید از دو روش زیر استفاده نمایید:
مشارکت در ساخت بساز بفروش
بهترین راه حل برای کسانی که قصد شروع بساز بفروشی را داشته، اما سرمایه کافی ندارند، روش مشارکت در ساخت و ساز است؛ در این حالت صاحب یک زمین یا خانه‌ای قدیمی، سرمایه لازم برای ساخت ساختمان جدید و نوسازی را ندارد و سازنده‌ای که قصد ساخت و ساز دارد نیز، بودجه کافی برای خرید زمین و ملک را در اختیار ندارد. مشارکت صاحب ملک و سازنده می‌تواند هر دو طرف را به خواسته خود برساند، یعنی مالک ملکش را به سازنده می‌سپارد و سازنده شروع به ساخت نموده و پس از پایان کار، طبق قرارداد هریک از طرفین سهم خود را دریافت می‌نمایند. برای این کار به عقد یک قرارداد رسمی نیاز دارید، تعیین سهم طرفین نیز براساس متراژ موقعیت زمین، ارزش ملک، تعداد طبقات، نوع مصالح و… و توسط یک کارشناس، ارزش‌گذاری خواهد شد. هزینه تخریب خانه کلنگی برعهده سازنده است و معمولا سهم صاحب ملک و سازنده ساختمان برای آپارتمان ۴ طبقه بصورت ۵۰-۵۰ در نظر گرفته می‌شود.
نوسازی و تعمیرات بساز بفروش
انجام نوسازی و تعمیرات ساختمان‌های موجود نیز می‌تواند یکی از راه‌های ورود به عرصه فعالیت‌های بساز و بفروشی باشد، در این روش پس از خرید ساختمان‌هایی که حدود چند سال از ساختشان گذشته است، با انجام کارهایی برای ایجاد تعمیرات و تغییرات لازمه، اقدام به نوسازی و بهسازی خانه‌ها می‌نمایند. این کارها شامل مواردی همچون تعویض بازشوهای قدیمی (در و پنجره)، نمای ساختمان، کفپوش و دیوارپوش، نورپردازی و تغییرات سقف داخلی، سیستم‌های سرمایش و گرمایش و… خواهد شد، خانه‌های نوسازی شده با قیمت بالاتری به فروش می‌رسند.
سود بساز بفروشی
در سال‌های قبل، شرایط بسیار مناسب‌تری جهت ساخت و ساز وجود داشت، گاها سود بساز بفروشی سازنده ساختمان از ۱۰۰ الی ۲۰۰ درصد هم بالاتر می‌رفت. اما با وجود تورم و گرانی در قیمت مصالح و بالاتر رفتن عوارض شهرداری‌ها، این سود به تدریج کمتر شد و بساز بفروش‌ها به ساخت ملک کوچکتر تمایل پیدا کردند؛ در نتیجه پروژه‌های ساخت و ساز نیز به یک سوم کاهش یافت. اما طبق آمارهای موجود، حتی در سالی که با اوج رکود در بازار مسکن روبرو بوده‌ایم، بازهم ملک‌های نوساز بیشتر از طلا، بورس و… برای مالکانشان سود داشته‌اند.
سخن پایانی
در معنای لغوی، بساز بفروش کسی است که کارش ساختن و فروختن خانه باشد، امروزه با توجه به بازدهی سریع سرمایه و سود، توجه اکثر سرمایه داران به صنعت ساخت و ساز ساختمان جلب شده است. برای ورود به این حوزه باید توانایی لازم جهت ساخت ساختمان‌هایی مستحکم و ایمن با رعایت اصول و قوانین لازم را داشته باشید و از جزییات و ریزه‌کاری‌های موجود در این صنعت آگاه باشید تا کمتر با مشکلات این حرفه روبرو شوید.