در مفهوم عام به از بین بردن دو دین که تا حدود زیادی با یکدیگر یکسان باشند، تهاتر گفته می‌شود. امروزه به دلیل استقبال زیاد از این نوع معامله افراد زیادی به دنبال کسب اطلاعات بیشتر درباره قوانین تهاتر ملک و مزایای آن هستند. ما در این مطلب قصد داریم، درمورد تهاتر آپارتمان تهران با زمین در شمال ،حق کمیسیون و سایر موارد مهم در این زمینه صحبت کنیم؛ چراکه در حال حاضر یکی از راه‌های خرید زمین و ویلا در شمال کشور برای کسانی که نقدینگی کافی ندارند، و یا می‌خواهند خرید سریع و با ضمانت بالا داشته باشند، تهاتر و معاوضه ملک است. شاید برای شما نیز پیش آمده باشد که از زمین یا خانه‌ای خوشتان بیاید اما قیمت آن برای خرید، از نقدینگی شما بسیار بیشتر باشد. در این صورت می‌توانید نصف مبلغ یا بیشتر را به شکل معاوضه با آپارتمان و اموال دیگر که مورد قبول صاحب ملک باشد پرداخت نموده و براحتی بدون نیاز به جابجایی مقدار بیشتری از پول، به خرید زمین یا ویلا اقدام نمایید.
تهاتر آپارتمان تهران با زمین در شمال
تهاتر املاک در شمال کشور به توافق بین فروشنده و خریدار یا (در اینجا بهتر است بگوییم) به توافقات طرفین قرارداد بستگی دارد. در تهاتر، صاحب ملک می‌تواند ملک خود را با ویلا، آپارتمان، زمین، مغازه، ماشین، مصالح ساختمانی و هر چیز دیگری که ارزش برابر با زمین و خانه او دارد معاوضه نماید. در این نوع معاملات هیچ محدودیت مکانی‌ای نیز معمولا وجود ندارد، یعنی طرفین می‌توانند املاک موجود در هر مکانی، چه در داخل کشور و چه در خارج از آن که مورد توافق طرفین باشد را معامله نمایند.
برخی از املاک موجود در شمال کشور (غالبا ویلاهایی با مالک غیر بومی) برای فروش ملک، به فروش نقدی یا با شرایط پرداخت زود هنگام تمایل دارند. اما امروزه تعداد زیادی از خریداران جهت خرید ویلا، املاک و مستغلات، خرید غیرنقدی را شرایط بهتری دانسته و اقدام به معامله تهاتر می‌نمایند. در این حالت تعویض ویلا و زمین با ماشین‌های لوکس و گران قیمت، به نسبت تهاتر ملک با ملک کمتر صورت می‌گیرد. اکثر مالکان در شمال فقط حاضر به تهاتر ویلا و زمین با آپارتمان مسکونی در شهر تهران هستند، برخی حتی با پرداخت نصف قیمت ویلا بصورت نقدی و نیمی دیگر بصورت تهاتری موافقت می‌کنند. معامله تهاتر ملک در شمال کشور بیشتر با املاک شهرهای تهران و استان البرز انجام می‌گیرد و اولویت نیز بیشتر با معاوضه ملک با آپارتمان و واحد مسکونی است، پس از آن نیز صاحبان املاک به مبادله و معامله تهاتری ویلا با واحدهای تجاری و مغازه در تهران و کرج تمایل دارند.
بهترین جاهای تهران برای معاوضه زمین در شمال
اگر به سایت‌های مشاور املاک مراجعه کنید با لیستی از املاک مختلفی که برای معاوضه آگهی داده‌اند، مواجه خواهید شد و احتمالا عباراتی همچون “فروش ملک اقساطی و با امکان معاوضه با آپارتمان در تهران”، “فروش زمین بصورت جابجایی و تهاتر با آپارتمان در تهران، در صورت ارزش یکسان با ملک در شمال” زیاد به چشمتان خورده است. امروزه فروشندگان بسیاری در شمال تصمیم به معاوضه زمین و خانه خود با املاکی در شهرهای دیگر بخصوص تهران گرفته‌اند. تهرانی‌ها هم تمایل زیادی به خرید زمین در شمال دارند، چراکه داشتن یک زمین یا ویلا در شمال سرمایه گذاری مطمعنی است که مزایای بسیاری نیز دارد. گزینه‌های مختلفی برای تهاتر ملک در گیلان و مازندران موجودند، به عنوان مثال نوشهر یکی از شهرهای شمالیست که نام آن را در بین این آگهی‌ها زیاد می‌شنوید، درباره بهترین جاهای تهران برای معاوضه زمین در شمال نیز باید اشاره کنیم که در شهر تهران در شهریور ماه سال ۱۴۰۰ بیش‌ترین تعداد معاملات مسکن به مناطق ۵، ۱۰، ۴ و ۲ مربوط می‌شد، از عوامل این امر می‌توان به مواردی همچون، آلودگی کم، امنیت، امکانات رفاهی، دسترسی بهتر و البته قیمت خانه در این مناطق اشاره نمود. البته در مورد تهاتر ملک ارزش زمین و املاک هر دو طرف نیز بسیار مهم است.
کمیسیون تهاتر ملک تهران با شمال
کمیسیون معاوضه ملک تهران با شمال برای مشاور املاکی
حق کمیسیون در واقع درآمد مشاورین املاک است، هر چه تعداد و یا قیمت ملک در معاملات بالاتر باشد، درآمد بنگاه معاملاتی نیز بالاتر می‌رود. کمیسیون خرید و فروش و رهن و اجاره املاک، مشارکت در ساخت، تهاتر و معاوضه ملک تعدادی از انواع کمیسیون‌ها محسوب می‌شوند. البته توجه داشته باشید که افزون بر حق کمیسیون در همه معاملات، ۹ درصد از مبلغ معامله نیز به عنوان مالیات دریافت خواهد شد.
فرمول خاصی برای تعیین حق کمیسیون مشاورین املاک وجود دارد، که عدم رعایت آن از سوی دفاتر مشاور املاک تخلف به شمار می‌رود. طبق قانون، در معاملات تا سقف ۵۰۰ میلیون تومان، هم فروشنده و هم خریدار هر کدام نیم درصد از قیمت ملک را باید به عنوان حق کمیسیون پرداخت نموده و اگر مبلغ ملک از ۵۰۰ تومان بیشتر باشد، بابت مبلغ اضافه ۰.۲۵ درصد به مبلغ پیشین افزوده خواهد شد. ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده نیز به مبلغ کل اضافه می‌گردد. لازم به ذکر است که گاهی در شهرهای مختلف تعرفه کمیسیون براساس مصوبه اتحادیه املاک همان شهر محاسبه شده و ممکن است با شهرهای دیگر کمی متفاوت باشد، که این موضوع به دلیل اجرایی نشدن قانون یکسان‌سازی حق کمیسیون در تمام شهرهای کشور است.
بهتر است قبل از هرگونه امضاء و پرداخت کمیسیون از قوانین و نکات تهاتر ملک اطلاع داشته باشید به همین دلیل پیشنهاد میکنم مقاله تهاتر ملک چیست؟ را مطالعه کنید و با انواع تهاتر به خوبی آشنا شوید.
هزینه تهاتر ملک
اگر بخواهیم بطور اختصاصی درباره هزینه تهاتر ملک صحبت کنیم، باید بگوییم که طرفین قرارداد جهت انتقال سند رسمی به نام دیگری، پس از انعقاد قرارداد معاوضه و تهاتر ملک، باید به یک دفترخانه مراجعه نمایند؛ حق الزحمه دفاتر رسمی جهت تنظیم سند و ثبت فرآیند و انتقال آن، مهم‌ترین هزینه تهاتر ملک است. هزینه حق‌الزحمه دفاتر در مورد اسناد اموال منقول (مانند خودرو) تا قیمت ده میلیون ریال، ۳۵۰هزار ریال بوده، تا مبلغ ۲۰۰ میلیون ریال نسبت به مازاد ۱۰ میلیون ریال، شش در هزار و تا یک میلیارد ریال نسبت به مازاد ۲۰۰ میلیون ریال، چهار در هزار و برای بیشتر از یک میلیارد ریال نسبت به مازاد یک میلیارد ریال، یک در هزار است.
این هزینه برای انواع سند معاملات غیر منقول (مثل سند ملک) و پیش فروش ساختمان و مطابق با ارزش معاملاتی، تا مبلغ ده میلیون ریال بطور مقطوع، ۸۰۰هزار ریال، به ازای مبلغ تا ۵۰ میلیون ریال نسبت به مازاد ۱۰ میلیون ریال، ۱۲۰در هزار و تا مبلغ ۱۰۰ میلیون ریال نسبت به مازاد ۵۰ میلیون ریال، چهل در هزار است و تا مبلغ ۲۰۰ میلیون ریال نسبت به مازاد ۱۰۰ میلیون ریال، بیست در هزار و همینطور تا مبلغ ۵۰۰ میلیون ریال نسبت به مازاد ۲۰۰ میلیون ریال، دوازده در هزار و تا مبلغ یک میلیارد ریال نسبت به مازاد ۵۰۰ میلیون ریال، شش در هزار و همچنین بیش از یک میلیارد ریال نسبت به مازاد یک میلیارد ریال، سه در هزار خواهد بود.
علاوه بر هزینه ذکر شده، مبالغی برای مالیات و عوارض شهرداری ملک و دریافت گواهی پایان‌کار (و یا اگر تهاتر ملک با ماشین انجام گیرد، عوارض خودرو و جریمه و مالیات آن)، از هزینه‌های دیگر تهاتر ملک هستند، که باید پرداخت شوند.
سخن پایانی
گاهی ممکن است بخواهید ملکی بزرگتر بخرید که ارزش آن از ملک شما بیشتر است، در این صورت می‌توانید تحت معامله تهاتر با مقداری نقدینگی، ملک خود را با ملک مورد نظرتان تعویض کنید، و یا اینکه شاید بخواهید ملکی کوچکتر بخرید و سرمایه نقدی خود را افزایش دهید؛ در این شرایط نیز تهاتر گزینه مناسبی برای شما خواهد بود. طبق آمارهای موجود تهاتر ملک با ملک از سال ۱۳۹۸ به بعد، به میزان ۵۰% افزایش داشته است. سازندگان، اغلب با تهاتر ملک با ملک کار می‌کنند، آن‌ها می‌توانند یک واحد آپارتمان نوساز را به منظور ساخت و ساز مجدد با زمین کلنگی تعویض کنند، و برای این معامله پول زیادی هم پرداخت نکنند. عده‌ای نیز قصد مهاجرت به شهرهای دیگر را دارند، یا به دنبال خرید خانه دوم در یک شهر دیگر هستند، بطور مثال از تهران به شمال کشور و یا از شمال کشور به دنبال ملکی در تهران باشند؛ روش تهاتر می‌تواند به این قبیل معاملات نیز سرعت ببخشد و هر دو طرف معامله را به خواسته خود برساند.