عده‌ای از افراد معتقدند که خرید یک ویلا راهی آسان‌تر و ارزان‌تر برای صاحب یک ویلا شدن در شمال کشور است. اما نمی‌توان از مزایای ساخت ویلا در شمال نیز صرف نظر کرد. بهتر است قبل از ساخت ویلا، هزینه ساخت ویلا در شمال را بررسی کنید و سپس شما خواسته‌های خود را به یک معمار مطرح کنید تا او با توجه به بودجه و شرایط زمین، طرح مورد نظر خودتان را به شما تحویل می‌دهد؛ در این حالت شما می‌توانید بدون محدودیت‌های بیش از حد، در مورد فضاها و نما و شکل ساختمان خود نظر دهید و آن را باب میل خود بسازید. البته این کار به صرف زمان بیشتر و همچنین پرداخت هزینه بالاتری نیاز دارد، اما اگر می‌خواهید دقیقا ویلای دلخواه خود را بسازید ساخت ویلا بهترین راه برای شما خواهد بود. در برخی مواقع نیز در منطقه دلخواه شما ساختمان مورد نظرتان برای فروش وجود ندارد، در این حالت زمینی در آن منطقه خریده و اقدام به ساخت کنید. یا اگر شما مالک زمین یا خانه‌ای کلنگی در منطقه خاصی هستید، برای تبدیل به احسن نمودن آن نیز می‌توانید تصمیم به ساخت یک ویلای نوساز بگیرید. اما همیشه اولین و مهمترین قدم در هر کاری داشتن برنامهریزی و اطلاع از هزینه‌ها و دشواری‌های مسیر خواهد بود؛ بنابراین باید حتما با موضوعاتی نظیر عوامل تاثیر گذار در هزینه ساخت ویلا و هزینه ساخت ویلا دوبلکس و تریبلکس و… قبل از ویلا سازی در شمال کشور آشنا شوید.
هزینه ساخت خانه ویلایی
خانه ویلایی ممکن است یک خانه قدیمی یا ویلایی معمولی باشد و یا حتی یک ویلای بزرگ و لاکچری، معمولا در شهرهای شمالی هزینه ساخت خانه ویلایی معمولی بسیار ارزان‌تر از ویلاهای لوکس و مدرن است بطوریکه با یک دوم تا یک سوم هزینه ساخت ویلاهای لوکس، احداث می‌شوند و معمولا زمان ساخت آن‌ها نیز کمتر خواهد بود. اما برای پرداختن به موضوع هزینههای ساخت ویلا ابتدا لازم است در مورد مراحل ساخت ویلا توضیح مختصری ارائه دهیم. این مراحل شامل سه مرحله کلی خواهند شد؛ مرحله اول سفت‌کاری است که شامل خاک‌برداری، فنداسیون، اسکلت‌بندی، دیوارچینی، قرارگیری درب و پنجره‌ها میشود. مرحله دوم نیز نازک‌کاری است که طراحی داخلی ویلا پس از دیوارچینی تا نصب کابینت، لوله‌کشی، تاسیسات برقی، داکت گذاری، چراغ‌ها، کلید و پریزها، آیفون، تابلوی برق و… را دربرمی‌گیرد. مرحله آخر هم مربوط به تاسیسات مکانیکی (از ابتدای لوله‌کشی تا پایان نصب لوازم بهداشتی مثل توالت و لوازم و سیستم گرمایش و سرمایش مثل آب‌گرمکن، شوفاژ، کولر و اسپیلت) است. تمام این مراحل هزینههای خاص خود را دارند، گاهی هزینه‌ها بصورت روزانه دچار تغییر و تحول می‌شوند، به همین علت باید به عنوان سازنده ویلا مدام از قیمت‌های روز مطلع شوید. حالا این سوال پیش می‌آید که هزینه ساخت ویلا چگونه محاسبه میشود؟ برای پاسخ به این سوال باید فاکتورهای گوناگونی را در نظر بگیرید. عوامل متعددی بر قیمت‌ها و نحوه محاسبه آن‌ها موثر خواهند بود. بطورکلی هزینه ساخت ویلا به دو روش درصدی و مترمربعی محاسبه خواهد شد.
روش محاسبه هزینه ساخت ویلا
اگر با نوسان در قیمت‌ها روبرو باشیم، یعنی قیمت مصالح ساختمانی ثبات نداشته باشد و مدام در حال افزایش باشد، به علت درصد خطا و ضرر و زیان در قرارداد، از روش درصدی برای هزینه ساخت ویلا استفاده می‌کنند. در این حالت کارفرما کل هزینه ساخت ویلا را طی مراحلی مختلف به پیمانکار پرداخت نموده و از پیمانکار فاکتور می‌گیرد. در نهایت و از مجموع همه هزینههای ساخت، مبلغ درصد که چیزی حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد است را به پیمانکار به عنوان حق الزحمه خواهد پرداخت. اما اگر بازار به مدت چندین ماه با ثبات قیمت مواجه شد و قیمت مصالح ساختمانی برای ساخت ویلا افزایش نداشت، هزینه ساخت ویلا به ازای هر متر مربع محاسبه خواهد شد و قرارداد نیز بر همین اساس منعقد می‌گردد. ولی معمولا بهترین روش برای محاسبه و پی بردن به هزینه ساخت ویلا را روش درصدی می‌دانند، زیرا در این روش نگرانی‌ای از بابت افزایش قیمت و افت کیفیت کار وجود ندارد.
عوامل تاثیر گذار در هزینه ساخت ویلا
چه عواملی بر هزینه های ساخت ویلا در شمال ایران تاثیر گذار هستند؟
برای ساخت ویلا قطعا باید قبل از شروع کار هزینههای مربوط به آن را محاسبه نموده و برای هر یک برنامه ریزی کنیم. در حالت کلی تخمین هزینه ساخت یک ویلا کمی پیچیده است و باید فاکتورها و عوامل گوناگونی را در نظر گرفت. در این بخش به بررسی این عوامل و ارائه توضیحاتی درباره اثر آن بر قیمت ساخت ویلا می‌پردازیم:
موقعیت سایت (بستر ساخت ویلا)
تالاب‌ها، خطوط هوایی، تاسیسات متضاد، مواد آلوده، وضعیت نامناسب خاک، مسیر رودخانه، مخازن ذخیره مدفون، عبور آب‌های زیرزمینی، زیستگاه گونه‌های در معرض انقراض و سایت‌های باستان شناسی از جمله عوامل اثرگذار بر هزینه ساخت ویلا هستند. عموما شرایط محل ساخت و ساز، باعث افزایش یا کاهش هزینه ساخت ویلا خواهد شد. البته هرچه زمین و منطقه ساخت ویلا گران‌تر باشد ارزش کلی ویلای شما نیز بالاتر خواهد رفت. پروژه‌های ساخت و سازی که در فاصله بیشتری از مراکز شهری وجود دارد، هزینه بیشتری برای ساخت ویلا دارند. در این حالت زمان رفت و آمد، افزایش مصرف سوخت و اصطلاک و فرسودگی خودرو نیز محاسبه خواهد شد. مساله مهم دیگر مربوط به امکانات اتصال در مناطق روستایی است که با توجه به نیاز به نصب ترانشه‌های طولانی‌تر، کابل‌کشی، لوله‌کشی، سیستم‌های سپتیک و… هزینه‌ها را بالاتر می‌برند. اما عمدتا بیشترین هزینه ساخت ویلا در شمال، به مناطق ساحلی و جنگلی و گردشگری مربوط میشود.
مصالح ساختمانی
ساخت هر بنایی به مصالح و مواد اولیه نیاز دارد. حمل و نقل این مواد تا محل ساخت و ساز نیز هزینه قابل توجهی خواهد داشت. نزدیکی و راحتی دسترسی به سایت، این هزینه را تا حد زیادی پایین خواهد آورد. برخی از مصالح خاص ممکن است در یک منظقه وجود نداشته باشند، استفاده از این نوع مواد هزینه ساخت را بالاتر می‌برد، چراکه هزینه انتقال مواد از یک شهر به شهر دیگر نیز به قیمت مصالح افزوده خواهد شد.
انتخاب معمار
معماران از ابتدای کار برای مشاوره در مورد انتخاب زمین مناسب، جهت ساختمان، طراحی پلان و نقشه و پس از آن در حین فرآیند ساخت ساختمان و اجرای نقشه، انتهای کار و طراحی داخلی و نمای ویلا همراه شما خواهند بود. یک معمار با تجربه با پیشنهادات درست خود ضمن حفظ کیفیت ساخت، هزینههای شما را کمتر خواهد کرد. البته گاهی ممکن است برای شرکت‌های معتبر معماری مجبور به پرداخت هزینه بیشتری شوید.
دستمزد نیروی کار
هزینه‌ها و دستمزدهای نیروهای انسانی همچون تکنسین‌ها، استادکاران و کارگران ساختمان در مناطق مختلف تفاوت کمی باهم دارد، برای مثال هزینه نیروی کار در شهرها در مقایسه با مناطق روستایی بیشتر است، اما هزینه حمل و نقل افراد تا زمین مورد نظرتان در روستا را نیز باید درنظر بگیرید. هزینه مصالح و نیروی کار حدود ۷۵درصد هزینههای کل ساخت است.
برنامه زمانبندی پروژه
کارگران روزمزد با بیشتر شدن روزهای پروژه دستمزدشان بالاتر می‌رود. هزینههای غیرمستقیم دیگر نیز به نسبت روزهای بیشتر بالاتر خواهد رفت. بنابراین زمان مشخص شده‌ای که پیمانکار باید کار ساخت ویلا را به اتمام برساند، بر برآورد هزینه ساخت، بسیار موثر خواهد بود و هرگونه تاخیر غیر قابل انتظار در مدت پروژه، هزینه‌ها را افزایش خواهد داد.
شیب زمین
شیب زمین از مهمترین عوامل موثر بر هزینه ساخت ویلا است. هر چقدر زمین شیب بیشتری داشته باشد و یا ناهموارتر باشد، هزینه‌ها بالاتر خواهد رفت، چراکه جهت آماده سازی و حفاری سایت برای هموار و مسطح ساختن آن به کار بیشتر، مصالح و کارگر بیشتری نیاز خواهید داشت و این امر سبب افزایش هزینه جهت اجاره ماشین آلات، اپراتورهای بیل مکانیکی، گاری سازی مواد حفاری شده و دفع صحیح آن‌ها می‌گردد. موادی که به پاکسازی مناسب نیاز دارند شامل درختان، پوشش گیاهی، درختچه‌ها، سنگ‌ها و خاک است.
سبک و نوع معماری
هرچه طراحی ویلای شما پیچیده‌تر باشد، ساخت آن دشوارتر و طبیعتا هزینه ساخت آن نیز بیشتر خواهد شد. ساخت و ساز ویلاهایی با هندسه ساده‌تر (برای مثال ویلاهایی دارای سقف شیروانی ساده) هزینه کمتری خواهند داشت. همچنین ویلاهایی که معماری پیچیده‌تری دارند، معمولا به مصالح ساختمانی پیچیده‌تر و گران‌قیمت‌تری نیز احتیاج خواهند داشت (مصالحی همچون فولاد، بتن، شیشه، سنگ طبیعی و مصالح روکش‌دهی) که تمام این مواد در هر مترمربع هزینه‌ها را بیشتر می‌کنند. بکارگیری اندازه‌های غیر رایج برای درها و پنجره‌ها نیز به سفارشی‌سازی آن‌ها منجر خواهد شد، طبیعتا این مورد نیز در افزایش قیمت موثر است.
اخذ مجوز ساخت
دریافت مجوز ساخت، نیازمند طی مراحل و پیگیری‌های ویژه‌ای است که در مناطق مختلف شمال کشور اعم از شهر و روستا کمی متفاوت خواهد بود. در هنگام خرید زمین، دقت داشته باشید که زمینی که مجوز ساخت دارد را انتخاب نمایید، در این صورت از اتلاف زمان و هزینههای اضافی جلوگیری میشود.
مراحل دریافت مجوز
برای دریافت مجوز ساخت مراحل زیر را در نظر بگیرید:
- در ابتدا باید با همراه داشتن اصل و کپی سند مالکیت زمین، اصل و کپی شناسنامه مالک و فیش پرداخت عوارض نوسازی، به شهرداری یا اگر در مناطق روستایی تصمیم به ساخت ویلا دارید، به دهیاری منطقه مراجعه نمایید. در این مرحله می‌بایست درخواست خود را به شکل کتبی ثبت کنید.
- در گام بعدی کارشناس فنی از طرف شهرداری، جهت ارزیابی و بررسی زمین و ثبت گزارشات، به آدرس زمین شما خواهد آمد و به بازدید ملکتان می‌پردازد و برطبق گزارش ارائه شده او، شهرداری شرایط محل احداث بنا، نوع خاک، بافت، میزان تراکم و… ارزیابی نموده و برآورد خواهد کرد که آیا امکان احداث بنای مورد نظرتان وجود دارد یا خیر.
- پس از آن مالک، نقشه ساختمان را با همراهی معمار، تعیین نموده و مهندس معمار آن را امضا می‌کند، اگر نقشه بدون نقص بود، شهرداری آن را تایید خواهد کرد و یک فیش پرداخت عوارض به مالک می‌دهد، مالک موظف است که تمام مبالغ مربوط به عوارض‌های ساخت و ساز را پرداخت نماید.
- در مرحله آخر پیش نویسی از پرونده ساختمان تهیه خواهد شد و معاون شهرسازی و شهرداری و رئیس صدور پروانه ساختمانی، آن را تایید می‌نمایند تا پروانه ساختمان صادر گردد. هزینه اخذ پروانه برحسب مساحت زمین، تراکم ساختمانی و قیمت منطقه‌ای دارایی آن تعیین میشود.
هزینه های جانبی ویلا
علاوه بر هزینههای ذکر شده موارد دیگری هم وجود دارد که نیاز به پیش‌بینی از نظر اقتصادی و بودجه دارد، که عبارتند از:
- انتخاب پیمانکار یا سازنده و عقد قرارداد
- دیوارکشی زمین
- بیمه اجباری ساختمان و کارگران
- طرح‌های محوطه‌سازی مثل آلاچیق، درختکاری، باغبانی و…
- احداث استخر و امکانات رفاهی در صورت تمایل مالک
هزینههای فروش ویلای ساخته شده نیز به شرح زیر هستند:
- هزینههای مربوط به بنگاه مشاور املاک
- هزینه دفترخانه
- هزینه دارایی و مالیات
- اداره ثبت اسناد و املاک
- تسویه حساب کامل از شهرک در صورتی که ویلا از نوع شهرکی باشد.
هزینه ساخت انواع ویلا
تفاوت هزینه های ساخت انواع ویلا فلت، دوبلکس، تریپلکس در شمال کشور
هزینه ساخت ویلا به نقشه، سبک طراحی، مساحت، مصالح و نوع ویلا نیز بستگی دارد. در مورد انواع ویلا می‌توان گفت که ویلاها در شمال کشور معمولا بصورت چند نوع متداول نیم پیلوت، فلت، دوبلکس و تریبلکس ساخته می‌شوند، که هزینه ساخت هرکدام متفاوت است. ما در بخش زیر به بررسی هزینه ساخت ویلا دوبلکس و تریبلکس و فلت و… می‌پردازیم؛ اما توجه داشته باشید که در مناطق ییلاقی و شیبدار به دلیل دشوارتر بودن انتقال متریال و نیروی کار برای ساخت ویلا، باید هزینه ساخت را به ازای هر مترمربع ۰.۵% (نیم درصد) از رقمی که بیان خواهد شد، بیشتر در نظر گرفت.
هزینه ساخت ویلا فلت
ویلا فلت ویلایی یک طبقه است که همه قسمت‌های آن (اتاق‌ها، سرویس‌های بهداشتی، آشپزخانه و…) در همان طبقه همکف قرار گرفته است. البته در شمال ایران معمولا طبقه همکف به سبب رطوبت زمین، چند پله به عنوان کرسی چینی از سطح زمین بالاتر ساخته خواهد شد، اما عموما زیرزمین ندارد. در استان مازندران ویلاهای زیادی از نوع فلت ساخته شده‌اند و هزینه ساخت ویلا فلت در شهرهای مازندران نیز به ازای هر مترمربع، به طور میانگین حداقل ۴ میلیون تومان است، همچنین تاکنون حداکثر این مبلغ ۲۰ میلیون تومان بیان شده است. توجه داشته باشید که در قیمت‌گذاری ساخت ویلا، حداقل‌ها با در نظر گرفتن نوع مصالح متوسط رو به ضعیف اعلام می‌گردد و در مورد حداکثر قیمت نیز، ویلاهایی که در ساخت آن‌ها از لوکس‌ترین مصالح همچون در و پنجره درجه یک، شیشه‌های بزرگ و مرغوب، سیم کشی و لوله کشی مرغوب، میلگردهای زیاد در ساخت سقف و دیوار، مورد نظرمان خواهند بود. کم هزینه‌ترین نوع ویلا در شمال کشور، نوع ویلای فلت است.
هزینه ساخت ویلا نیم پیلوت
در گذشته ساخت ویلای نیم پیلوت، بسیار پرطرفدار بود، ویلای نیم پیلوت با عنوان ویلای ۱.۵ طبقه نیز شناخته میشود. در واقع نیم پلوت را می‌توان بنایی بین ویلای فلت و ویلای دوبلکس در نظر گرفت. این نوع از ویلا، مانند ویلاهای فلت در طبقه همکف خود اتاق خواب دارد و همچون ویلای دوبلکس دو اتاق خواب در طبقه بعدی نیز خواهد داشت. البته تعداد و مکان قرارگیری اتاق‌ها به سلیقه و نیاز مشتری و البته متراژ بنا وابسته است. پله‌های ساخته شده در یک ویلای نیم پیلوت کمتر از ویلای دوبلکس خواهند بود. به طور میانگین، قیمت ساخت ویلای نیم پیلوت در استان مازندران، به ازای هر مترمربع ۶ میلیون تومان است؛ حداقل متراژ نیم پیلوت در شمال کشور ۱۳۰ متر است و کمتر از این اندازه ساخته نخواهد شد، که در انواع دو خواب یا تک خواب در همین متراژ قابل طراحی است. معمولا هزینههای ساخت ویلای نیم پیلوت تقریبا ۳۰درصد از ساخت ویلای فلت بالاتر و حدودا ۴۰درصد از ویلای دوبلکس کمتر است.
هزینه ساخت ویلا دوبلکس
معروف‌ترین و محبوب‌ترین سبک ساخت ویلا در شمال و در سال‌های اخیر نوع دوبلکس آن است. دلیل این امر می‌تواند وجود زیبایی بصری، امکانات اکازیون، ارتفاع مناسب جهت دیدن و لذت بردن از مناظر طبیعی اطراف همچون جنگل و دریا و طرح راه پله‌های جذاب مارپیچی باشد. البته ناگفته نماند که ویلاهای فلت و نیم پیلوت هم طرفداران زیادی دارند و انتخاب بین انواع ویلا بیشتر امری سلیقه‌ای تلقی میشود. هزینه ساخت ویلای دوبلکس به ازای هر مترمربع، در استان مازندران ۸ میلیون تومان است.
هزینه ساخت ویلا تریبلکس
به ویلای سه طبقه درجه یکی، که تمام طبقات آن یک مالک دارند و در بسیاری موارد طبقات از داخل به یکدیگر راه داشته باشند، ویلای تریبلکس گفته میشود. در مازندران هزینه ساخت ویلای تریبلکس به ازای هر مترمربع ۱۰ میلیون تومان اعلام شده است. واضح است که (بجز در موارد خاص) ویلای تریبلکس هزینه ساخت بالاتری نسبت به انواع دیگر داشته و البته ارزش ویلا پس از ساخت آن نیز بیشتر خواهد بود.
سخن پایانی
اگر طرح خاصی برای ویلای شخصی خود در ذهنتان دارید و یا دلتان می‌خواهد در منطقه خاص و مشخصی ویلای مورد نظر خود را داشته باشید، باید به فکر ساخت ویلا باشید. ساخت ویلا معمولا دشواری‌هایی نیز دارد که با یک برنامهریزی درست و دقیق در تمام ابعاد بویژه درباره هزینه ساخت ویلا می‌توان آن‌ها را یکی یکی پشت سر گذاشت. برای ساخت ویلا پس از تهیه زمین، پیمانکار و معمار مناسبی را انتخاب کنید؛ با آن‌ها نیز درباره هزینه‌ها مشورت کنید و با توجه به نوسانات بازار سعی کنید بطور روزانه پیگیر قیمت‌ها باشید. هزینه‌ها در مناطق مختلف متفاوت است، اگر قصد ساخت و ساز در شمال را دارید با افراد بومی نیز صحبت کنید. باید بگوییم که یک برنامهریزی اصولی گاهی تا حدود ۱۵درصد از هزینههای شما را کم می‌کند. پس هرگز از مشورت گرفتن از افراد با تجربه در این زمینه غافل نشوید.