یکی از مهمترین قراردادهایی که کارفرمایان با اشخاص حقوقی و حقیقی منعقد می نمایند مدیریت پیمان می باشد. سرمایه گذار به عنوان کارفرما شناخته می شود که مالک پروژه است. پیمانکار پروژه را به دست پیمانکار می سپارد تا اقدامات لازم را انجام دهد. شخص و شرکتی که طرف قرارداد این نمونه قرارداد می باشد باید صلاحیت لازم را داشته باشد. در این صورت می تواند تمامی مراحل انجام دادن پروژه مانند مدیریت اجرایی، مدیریت فنی و مدیریت اداری و مالی را بر عهده بگیرد.
نکته مهمی که در قراردادهای مدیریت پیمان ساخت اهمیت زیادی دارد نقش مشاور می باشد. با توجه به این مسئله که احتمال دارد کارفرما در مورد مسائل ساخت و ساز تجربه زیادی نداشته باشد باید مشاور برای عقد قرارداد راهنمایی های لازم را ارائه دهد. مدیریت پیمان ساخت و سازی با مشارکت در ساخت متفاوت است. در قراردادهایی که مربوط به درصد مدیریت پیمان می باشد کارفرما توان پرداخت کردن هزینه ها را به صورت کامل دارد.
اما باید بدانید که در قراردادهای مشارکتی از آنجایی که پیمانکار هزینه های زیادی را پرداخت می کند صاحب بخشی از پروژه می شود. مشاور مدیریت پیمان ساخت می تواند کارفرما را در مورد خطراتی که امکان دارد رخ دهد آگاه سازد. به همین دلیل هر یک از کارفرمایان در این نمونه قرارداد باید از مشورت های راهنما، نهایت بهره برداری را دریافت کنند. به طور کلی شما باید به خوبی بدانید که برای عقد قرارداد مدیریت پیمان ساختمان سازی، هر یک از افراد وظایف متفاوتی دارند. وظایف کلی که مربوط به پیمانکار، کارفرما و مشاور می باشد در دسته بندی های متفاوتی قرار می گیرد. برخی از مهمترین وظایف افراد در این قرارداد عبارت است از:
۱. آشنایی با وظایف کارفرما
کارفرما برای اجرای مدیریت پیمان وظیفه دارد که هزینه های پروژه را تأمین کند. او نیاز است که مشاور و مدیر پیمانکار را انتخاب نماید. تمامی متمم هایی که مربوط به قرارداد می باشد را می تواند تایید کند. استعلامات ضروری پیش از آغاز کار را باید دریافت نماید. اخذ نمودن تمامی مجوز های ضروری برای انجام دادن پروژه یکی از مهمترین وظایف کارفرما می باشد. تمامی دستورات اساسی و تصمیمات در قرارداد بر عهده کارفرما است. کارفرما نیاز است که سود و صلاح هر یک از پروژه ها را در قراردادهای عمومی در نظر بگیرد. توانایی لازم جهت مدیریت پروژه برای قراردادهایی که دو عاملی و تکاملی هستند یکی از دیگر وظایف کارفرما می باشد.
۲. آشنایی با وظایف مشاور
وظایف مشاور به عنوان یکی دیگر از دسته بندی هایی شناخته می شود که در مدیریت پیمان ساخت اهمیت زیادی دارد. مشاور باید نقشه ها را تهیه کند و جواز ساخت را دریافت نماید. تهیه طرح توجیهی پروژه و تشخیص دادن صلاحیت و انتخاب کردن مدیر پیمان یکی دیگر از وظایف مشاور می باشد. هماهنگی های بین کارفرما و مدیر پروژه پیمان را مشاور انجام می دهد. برای کپی کردن انتقال انطباق نقشه ها و اجرای آنها یکی دیگر از وظایف مشاور است.
نظارت دقیق و همچنین نظارت نزدیک روی اجرای پروژه مدیریت پیمان را مشاور به خوبی انجام می دهد. تمامی تعهدات مدیر پیمان زمان اجرای پروژه را باید کنترل کند. کنترل و بررسی نمودن قراردادی که بین کارفرما و مدیر پیمان وجود دارد بر عهده مشاور است. پرداخت و نظارت هزینه ها جهت کنترل خرید مصالح یکی دیگر از وظایف مشاور شناخته می شود. مشاور باید تمامی خواسته های کارفرما را در مباحث اجرایی و نقشه ها در نظر بگیرد.
۳. آشنایی با وظایف پیمانکار
برای مشخص کردن درصد مدیریت پیمان باید وظایف پیمانکار را بشناسید. اینکه بدانید پیمانکار عقد قرارداد چه وظایفی را بر عهده دارد بسیار مهم می باشد. داشتن مهارت کافی و تجربه یکی از مهمترین وظایف پیمانکار به شمار می رود. پیمانکار باید پروانه اشتغال اجرا از نظام مهندسی دریافت کند. تعیین نمودن روش های اجرایی و مشخص کردن اکیپ اجرایی یکی از مهمترین وظایف پیمانکار است. بیمه کردن پروژه و تمامی عوامل اجرایی پروژه به عنوان مهمترین وظیفه پیمانکار شناخته می شود.
ایجاد هماهنگی بین هر یک از پیمانکاران جزء را مشاور باید به بهترین نحو ممکن انجام دهد. نظارت روی عملکرد هر یک از پیمانکاران جزء یکی دیگر از وظایف پیمانکار برای مدیریت پیمان به شمار می رود. تعهدات در قرارداد را باید به بهترین نحو ممکن ایفا کند. کنترل کردن تمامی عوامل و مراحل اجرایی به عنوان مهمترین وظیفه پیمانکار شناخته می شود. اجرای پروژه ها توسط پیمانکار باید بر اساس مقررات ملی ساختمان انجام شود. تحویل پروژه در مدت زمانی که طی عقد قرارداد مشخص شده است اهمیت دارد. راه اندازی و نصب پروژه یکی دیگر از وظایف پیمانکار است.
بهره وری و نحوه محاسبه کردن درصد مدیریت پیمان
بهره وری و نحوه محاسبه درصد مدیریت پیمان از جمله نکاتی است که باید به آن توجه شود. فرآیند محاسبه کردن درصد قرارداد پیمان یک فرایند عرف شناخته می شود. در پروژه های ساختمانی این محاسبه حدود ۱۰ الی ۱۷ درصد می باشد. درصد مدیریت و عرف قرارداد در پروژه های ویلایی حدود ۱۵ تا ۲۲ درصد تخمین زده می شود. البته باید بدانید که مسائل دیگری موجب تغییر درصد عقد قرارداد خواهد شد. به طور کلی هر یک از درصدهای این قرارداد بر اساس شرایط خاص پروژه تعیین می گردد. این موارد شامل فاکتور تامین مصالح، سادگی فرآیند اجرا و وظایفی است که پیمانکار بر عهده دارد. شرایط آب و هوایی و همچنین مسیر دسترسی به عنوان دیگر نکاتی شناخته می شود که نحوه درصد مدیریت قرارداد را تعیین می کند.
عملکرد مدیریت پیمان و مزیت های آن
عملکرد مدیریت پیمان به گونه ای است که مزیت های زیادی را به کارفرما ارائه می دهد. برخی از مهم ترین مزیت های مدیریت پیمان ساختمان سازی عبارت است از:
۱. کاهش دادن هزینه ها در مدیریت پیمان
در قراردادهایی که مربوط به مدیریت پیمان ساخت می باشد پرداخت حق الزحمه به صورت تدریجی انجام می گردد. در این نمونه قراردادها تنها هدفی که پیمانکار به دنبال آن است جلب رضایت کارفرما می باشد. به همین دلیل تمایلات سودجویان ای برای پیمانکار در این قرارداد وجود ندارد. کاهش هزینه را به عنوان یکی از مهم ترین مزیت های عملکرد این قرارداد می شناسند.
۲. کاهش پیدا کردن مسئولیت کارفرما
مدیریت پروژه ساختمان سازی مسئولیت های کارفرما را کاهش می دهد. این مورد یکی از مهم ترین مزیت های این قرارداد شناخته می شود که برای کارفرما بسیار مهم است. با تنظیم کردن قرارداد مورد نظر، مدیریت پروژه به طور کلی از دوش کارفرما برداشته خواهد شد. مسائل ایمنی و فنی و همچنین ارتباط با هر یک از همسایگان به عنوان وظایف اصلی پیمانکار شناخته می شود. این موارد از جمله مواردی است که ذهن کارفرما را درگیر می کند. پیمانکار تمامی این موارد را برعهده می گیرد.
۳. کاهش پیدا کردن زمان جهت انجام کارها در مدیریت پیمان
کاهش زمان و تسریع امور به عنوان یکی دیگر از مزیت های عملکرد مدیریت پیمان ساختمان سازی شناخته می شود. بر اساس منابعی که مدیر پیمان دارد می تواند در زمان کوتاه و با هزینه کم پروژه را تکمیل کند. فرایند هایی مانند استفاده از اکیپ های ماهر و استاد کار ها که توانایی بالایی دارند زمان ساختمان سازی راکاهش می دهد. کارفرما با مدیر پروژه ارتباط برقرار می کند و نیازی نیست که با تمامی پیمانکاران ارتباط داشته باشد.
جمع بندی
امروزه بسیاری از افراد به دنبال بهترین نوع عقد قرارداد ساختمان سازی هستند. مدیریت پیمان یکی از بهترین قراردادهایی به شمار می رود که امروزه بسیاری از افراد آن را اجرا می کنند. در این قرارداد کارفرما نیازی نیست که ملک خود را به پیمانکار بدهد. در واقع حقوقی از آن ملک متعلق به پیمانکار نمی باشد. کارفرما هزینه ساخت و ساز را به پیمانکار ارائه می دهد و تمامی حقوق مربوط به ملک برای خودش حفظ می شود.
این نمونه قرارداد به عنوان یکی از بهترین قراردادهای ساختمان سازی شناخته می شود که بسیاری از افراد برای نوسازی ساختمان های خود به کار می گیرند. در واقع برخی از افرادی که زمین های متفاوتی خریداری می کنند می توانند این عقد قرارداد را اجرا نمایند تا ساختمان سازی گسترده ای را انجام دهند. در این صورت سود بیشتری به دست می آورند. تنها نیاز است که هزینه های اولیه را در اختیار داشت باشند.