استان‌های شمالی همچون مازندران مکانی بسیار مناسب برای ساخت ویلاهای گوناگون هستند. اما ساخت ویلا پروسه پیچیده‌ای خواهد بود که اگر تجربه و دانش کافی نداشته باشید ممکن است دچار ضرر و زیان و همچنین مشکلات گوناگونی شوید. به همین علت است که پیشنهاد می‌شود یک پیمانکار مناسب برای ساخت ویلای مورد نظرتان پیدا کنید. وظایف یک پیمانکار در پروژه ساخت و ساز و ویلا سازی بسیار مهم و نیازمند دقت بالایی خواهند بود. چراکه پیمانکار از طرف کارفرما باید طرح مورد نظر کارفرما را بطور کامل اجرا نماید و ساختمان باکیفیتی با بودجه محاسبه شده به کارفرما تحویل دهد، البته قراردادها و روش‌های پیمانکاری متفاوت است. ما در این مقاله به انواع این قراردادها و مسایل مختلف پیرامون پیمانکاری در شمال ایران برای ساخت ویلا می‌پردازیم.
پیمانکار ساختمان کیست؟
پیمانکار شخصی است که با عقد قرارداد، به انجام تمام امور ساخت و یا فروش، برطبق شرایط مندرج در قرارداد و در قبال دستمزدی مشخص، در مدت معینی متعهد می‌شود. درواقع پیمانکار ساختمان شخصی حقیقی یا حقوقی خواهد بود که مطابق قرارداد، اجرای پروژه ساختمانی را به انجام می‌رساند و کارفرما در مدیریت و اجرای پروژه، پیمانکار را نماینده خود معرفی نموده و وظایفی همچون تهیه نقشهها، اخذ مجوزهای ساخت، تهیه مصالح ساختمانی، ماشین آلات و استخدام پیمانکاران جز، محوطه سازی و برقراری امنیت برای تمام پرسنل کارگاه و موارد مربوط به محیط زیست بر عهده پیمانکار یا شرکت پیمانکاری است.
وظایف یک پیمانکار در پروژه ساخت وساز
یک پیمانکار ساختمان براساس قراردادی که بین او و کارفرما بسته خواهد شد، وظایفی را به عهده خواهد گرفت، قرارداد پیمانکاری ساختمان انواع مختلف دارد اما در تمام آن‌ها پیمانکار ساختمان باید نکات و موارد مشخصی را در هنگام اجرای پروژه رعایت کند. تعدادی از مهمترین این وظایف به شرح زیر خواهند بود:
- داشتن برنامه‌ریزی جهت پیش‌بردن پروژه ساخت و ساز
- برنامه‌ریزی برای استخدام کارکنان و تعیین یک جدول زمانی بصورت مرحله به مرحله برای ثبت کلیه فعالیت‌های لازم، از ابتدا تا انتهای پروژه
- در اجرای تمام مراحل اجرایی ساختمان باید به نقشه‌های فنی و اجرایی پروژه پایبند باشد.
- بعد از انجام بررسی نقشه‌های اجرایی اگربا مشکلی برای اجرا مواجه شوند، پیمانکار می‌بایست موارد لازم را با کارفرمای پروژه یا مشاور او مطرح نماید.
- یک پیمانکار ساختمان باید بر همه قوانین و ضوابط لازم برای ساخت و ساز مسلط باشد که این قوانین ممکن است بسته به مکان یا زمان‌های مختلف، متفاوت بوده یا تغییر کنند.
- پیمانکار موظف است که بر اجرای همه اقدامات ساخت و ساز با شیوه‌ای قانونمند نظارت داشته باشد.
- پیمانکار ساختمان در حین انجام پروژه، مسئول بازبینی و ناظر بر پیشرفت‌ها و اعمال تغییرات خواهد بود.
- رعایت همه مقررات امنیتی و مسئولیت در مواجهه با هر نوع حادثه در فضای کار یا مربوط به کار
- پیمانکار موظف به بازدید از پروژه بصورت حضوری است تا در مواقع لزوم تغییرات لازم انجام گیرد.
- رعایت موارد مربوط به حفظ ایمنی کارگاه و کارکنان و همچنین تهیه لوازم خدماتی و حفاظتی برای کارگران
پیمانکاری ساخت ویلا در مازندران شامل چه مراحلی می شود؟
پس ازانتخاب زمین مورد نظر و اخذ مجوزهای لازم، گروه پیمانکاری ساخت ویلا در مازندران کار ساخت را آغاز خواهند کرد. این کار به چند مرحله کلی تقسیم می‌شود:
- نشانه گذاری زمین برای ویلا
- آغاز گچ ریزی و خاکبرداری
- رگلاژ و هم‌سطح سازی
- قالب‌ریزی و شمع گذاری
- تیرچه گذاری
- انجام امور نهایی ساخت و ساز
در ادامه به توضیح مختصری درباره هریک از این مراحل خواهیم پرداخت. بدیهی است که انجام این پروسه بسیار پیچیده‌تر و با جزییات زیاد و نیازمند تخصص بالایی خواهد بود.
نشانه گذاری زمین
نشانه گذاری که به آن نقطه گذاری هم می‌گویند با در نظر گرفتن فاکتورهایی ویژه، از قبیل جدولی که در خیابان محل مورد نظر وجود دارد، همسایگی‌ها و نقشه ویلا انجام خواهد گرفت.
گچ ریزی
گچ ریزی بعد از نقطه گذاری انجام می‌شود، در واقع نقطههای مشخص شده با گچ به یکدیگر متصل می‌شوند. پس از آن نیز نوبت به خاکبرداری می‌رسد. پیمانکار شیوه انجام خاکبرداری را مشخص خواهد نمود و توسط بیل مکانیکی یا لودر و… اقدام به خاکبرداری می‌کند.
رگلاژ و هم‌سطح سازی
در هنگام خاکبرداری، از تجهیزاتی همچون بیل مکانیکی یا لودر استفاده می‌کنند که خاک را کمی ضعیف می‌سازد؛ به همین دلیل بخشی از خاک که حدود ده تا ۲۵ سانتیمتر رویی آن خواهد بود، توسط بیل انجام گرفته و اصطلاحا رگلاژ خواهد شد. سپس از بتن مگر استفاده می‌شود و بتن ریزی انجام خواهد شد.
قالب ریزی ویلا
قالب ریزی به روش‌های گوناگونی انجام می‌گیرد و عموما برای اجرای قالب بندی از فلز، آجر، فایبرگلاس و چوب استفاده می‌کنند. بعد از عملیات بتن ریزی، در محل پی ریزی و فونداسیون توسط ابزاری به نام رامکا که نوعی میلگرد است، بطور عرضی استفاده می‌شود و چهارعدد از میلگردهای رامکا را وارد مکان مشخص شده می‌کنند. برای قالب گذاری ستون‌ها ابتدا محل دقیق آن‌ها با استفاده از نقشه مشخص خواهد شد. پس از قالب گذاری نوبت به شمع گذاری می‌رسد. شمع‌ها نیز در دو نوع چوبی و یا فلزی هستند و در بخش‌های زیرین محلی که پودرهای بتنی قرار دارند، جاگذاری می‌شوند. پس از شمع گذاری هم باید قالب گذاری زیر سقف‌ها و گذاشتن میلگردها در مکان معین انجام گیرد.
تیرچه گذاری
زمانی که آویزها را قرار دادند، محل‌هایی که در نقشه برای تیرچه مشخص شدند را علامت زده و آن‌ها را نصب می‌کنند. همزمان باید یونولیت را نیز جایگذاری کنند. پس از فیکس کردن و بستن سیم‌های حرارتی، سقف را پاکسازی نموده و پروسه بتن ریزی سقف آغاز خواهد شد. بهترین روش برای بتن کاری سقف استفاده از بتن از پیش آماده شده است.
انجام امور نهایی ساخت و ساز
پس از انجام خرپاسازی و دیوارچینی نوبت به داخل بنا می‌رسد. در این مرحله نازک کاری داخلی ساختمان انجام شده و طراحی تاسیسات داخلی ویلا و نصب تجهیزات داخلی آن صورت خواهد گرفت. بعد از تاسیسات، عملیات کاشی کاری و ساخت سرویس‌های بهداشتی، سرامیک دیوارها و کف، نصب درها و پنجره‌های ویلا، طراحی آشپزخانه و نصب کابینت و کلیدها و پریزها انجام می‌شود. در مراحل پایانی به رنگ آمیزی دیوارها و سقف یا نصب کاغذ دیواری و تزئینات داخلی و نورپردازی و… می‌پردازند. در مازندران و مناطقی که آب و هوای مشابه این استان را داشته باشند بحث عایق بندی برای جلوگیری از نفوذ رطوبت نیز مساله بسیار مهمی است.
طراحی نما
همزمان با ساخت داخل ویلا، نمای بیرونی ویلا نیز ساخته خواهد شود. این موضوع به سلیقه کارفرما وابسته خواهد بود اما عموما یک معمار، نما را طراحی نموده و بعد از تایید کارفرما به عنوان پوسته خارجی ویلا اجرا خواهد شد.
انواع قرارداد پیمانکاری شامل چیست؟
در قرارداد پیمانکاری برای ساخت ویلا در شمال به چه نکاتی باید توجه کرد؟
معمولا انتخاب روش مناسب برای اجرای پروژه، هزینههای لازم را تا ۵ درصد و زمان اجرای آن را نیز تا حدود ۳۰ درصد کاهش خواهد داد. در کلیه قراردادهای پیمانکاری باید نکات ویژه‌ای رعایت شود. به عنوان مثال مشخص بودن پیمانکار و کارفرما و رابطه بین آن دو، همچنین تعیین کاربری و ماهیت قرارداد به صورت کتبی و مفصل و ضمانت‌‌های پیمانکار از موارد ضروری‌ای است که باید در قرارداد در نظر گرفته شود. بطورکلی قراردادهای پیمانکاری انواع مختلف دارد که به دسته‌های زیر تقسیم می‌شوند:
- قرارداد پیمانکاری برحسب فهرست بها
- قرارداد پیمانکاری برحسب مدیریت پیمان
- انواع قراردادهای پیمانکاری برحسب پرداخت شرطی
- قرارداد پیمانکاری بصورت امانی
- قرارداد پیمانکاری براساس برنامه ریزی پیشرفت کار
- قرارداد پیمانکاری برحسب اندازه زیربنا
- قرارداد پیمانکاری بر مبنای قیمت ثابت و کلی
- قرارداد پیمانکاری کلید در دست
- قرارداد پیمانکاری IP و IPC
- قرارداد پیمانکاری نوین مهندسی
- قرارداد پیمانکاری احداث، بهره براری و انتقال
- قرارداد پیمانکاری ساخت و تملک، بهره برداری و انتقال
- قرارداد پیمانکاری احداث، انتقال و بهره برداری
- قرارداد پیمانکاری احداث، اجاره، انتقال
- قرارداد پیمانکاری ساخت و انتقال
- قرارداد پیمانکاری تامین مالی
- قرارداد پیمانکاری بیع دو طرفه یا متقابل
در ادامه به توضیح تعدادی از این قراردادها خواهیم پرداخت.
قرارداد پیمانکاری بر حسب فهرست بها
قرارداد پیمانکاری بر حسب فهرست بها از انواع قراردادهای پیمانکاری است، که در آن لیستی که هر ساله توسط سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی، با توجه به تورم در کشور، تدوین می‌گردد، فهرست بها نام گرفته است. جهت قراردادهای ساخت و ساز، راه‌سازی، تاسیسات و… از فهرست بها استفاده می‌کنند. این نوع قرارداد پیمانکاری بر مبنای فهرست بها تنظیم شده و قیمت انتهایی آن درواقع مجموع کلیه مبالغ ذکر شده در فهرست بها خواهد بود.
قرارداد پیمانکاری بر حسب مدیریت پیمان
نوع دیگری از انواع قراردادهای پیمانکاری، برحسب مدیریت پیمان انجام می‌گیرد. در این نوع، درصدی براساس تمام مخارجی که پیمانکار نیاز خواهد داشت، با توافق طرفین پیمان تعیین می‌گردد؛ این درصد همه مخارج از قبیل کلیه خرید‌‌ها و هزینههای ماشین و ابزارآلات را شامل می‌شود. به عبارت دیگر کارفرما در این نوع قرارداد، حد ثابتی جهت پرداختی پیمانکار مشخص نمی‌کند.
قرارداد پیمانکاری بر حسب پرداخت شرطی
در پیمان‌های برحسب پرداخت شرطی، کارفرما و پیمانکارتوافق می‌کنند که شروطی در قرارداد ذکر شود تا در صورت انجام کلیه این شرط‌ها، مبلغی به عنوان پاداش برای پیمانکار در نظر گرفته شود. برای مثال اگر از پیمانکار بخواهند که در مدتی از پیش تعیین شده، با مبلغی معین، پروژه ذکر شده در قرارداد را، با کیفیت مورد تایید کارفرما انجام دهد و همه شروط و موارد موجود در قرارداد نیز مورد توجه قرار گیرد، پیمانکار می‌تواند پس از پایان پروژه بر اساس آنچه از او خواسته شده است، پاداش خود را دریافت نماید. قرارداد پیمانکاری بر حسب پرداخت شرطی را به عنوان قرارداد اقتصادی نیز می‌شناسند که باعث ایجاد انگیزه در پیمانکار برای صرف هزینه بهینه و تحویل به موقع پروژه خواهد شد.
قرارداد پیمانکاری بر اساس برنامه‌ریزی پیشرفت کار
اگر حجم کار از جانب کارفرما مشخص نباشد و یا به دلیل محدودیت زمانی، کارفرما ناچار به شروع پروژه پیش از اتمام طرح نهایی باشد از قرارداد برنامه‌ریزی پیشرفت کار استفاده می‌کنند. در این نوع از قراردادها هم هیچ حدی برای مبلغ پرداختی به پیمانکار پروژه، در نظر گرفته نمی‌شود. به علت احتمال لغو قرارداد، در این روش باید جزییات آن کاملا واضح بیان شود تا مانع از متضرر شدن طرفین قرارداد شود.
قرارداد پیمانکاری بر مبنای قیمت ثابت و کلی
پرکاربردترین قرارداد پیمانکاری در پروژههای بزرگ بر مبنای قیمت ثابت و کلی هستند؛ در این حالت قبل از عقد قرارداد، قیمت قرارداد براساس جزئیات پروژه مشخص شده و تمام پروژه به پیمانکار سپرده خواهد شد. فهرست بها نیز در این نوع قرارداد کاربرد زیادی دارد. این قراردادها در صورتی منعقد می‌شوند که کلیه نقشهها با جزئیات طرح مشخص شده باشند و تا پایان پروژه هیچ تغییری رخ ندهد. کاربرد بیشتر این قرارداد در ساخت و ساز آپارتمان‌‌های مسکونی و تجاری بصورت انبوه و یا ساخت ساختمان‌‌هایی با ابعاد مشخص، پوشش انبار‌‌ها و کارگاه و کارخانه، تامین لوازم داخلی ساختمان و… است.
قرارداد پیمانکاری کلید در دست
در قرارداد پیمانکاری کلید در دست، طراحی و اجرای تمام پروژه بر عهده پیمانکار بوده و دلیل نامگذاری آن هم همین موضوع است که کارفرما از آغاز تا پایان پروژه دخالتی در آن نخواهد داشت، در پایان، بعد از اتمام مراحل مربوط به تاسیسات، با چرخاندن کلید، ساختمان به کارفرما تحویل داده خواهد شد. کارفرما فقط در بخش مناقصه دخالت دارد. به این دلیل که تمام امور ساخت به عهده پیمانکار خواهد بود، معمولا پروژه در کوتاهترین زمان ممکن و با بهترین قیمت، به پایان رسیده و روشی بسیار اقتصادی محسوب می‌شود.
قرارداد پیمانکاری بیع متقابل
این قرارداد بیشتر در پروژههای بین‌المللی کاربرد دارد و شامل چند قرارداد جداگانه می‌شود. در قرارداد پیمانکاری بیع دو طرفه یا متقابل، عمدتا یک شرکت سرمایه گذارخارجی همه هزینههای مربوط به سرمایه گذاری، نصب تجهیزات و راه اندازی و انتقال فناوری را می‌پردازد و بعد از راه اندازی به کشور میزبان واگذار خواهد کرد.
انواع قرارداد پیمانکاری متداول در ایران
بهترین نوع قرارداد پیمانکاری ساخت ویلا در شمال ایران کدام نوع است؟
در کشور ما نیز قراردادهای پیمانکاری را بر اساس رایج‌تر بودن آن، به چند گروه پرکاربرد تقسیم می‌کنند، که به شرح نیز هستند:
- امانی یا خود اجرا
- سه عاملی یا متعارف (Design، Bid،Build)
- چهار عاملی یا مدیریت اجرا (Construction Management)
- دو عاملی یا طرح و ساخت ( Design،Build)
- روش ساخت، بهره‌برداری و انتقال (Build, Operate & Transfer)
- روش طراحی، تدارک، ساخت (Engineering,Procuremeut,Construction)
روش خود اجرا
کارفرما در روش خود اجرا بوسیله امکانات، تکنولوژی و روش‌های دیگر به جمع آوری اطلاعات، طراحی، تدارکات و ساخت پروژه می‌پردازد.
روش متعارف
در این روش کارفرما توسط عقد قراردادهای مختلف با طراح و پیمانکار، پروژه را اجرا خواهد کرد. در این حالت نخست طراحی کامل شده و پس از آن طی یک مناقصه به یک یا چند شرکت پیمانکاری واگذار خواهد شد. مسئولیت هماهنگی و ریسک عدم هماهنگی در تمام مراحل به عهده کارفرما است.
روش مدیریت اجرا
روش مدیریت اجرا از انواع سیستم متعارف یا سه عاملی است؛ که کارفرما در آن سازمان خارجی دیگری را برای مدیریت پروژه استخدام می‌کند. وظیفه این سازمان مدیریت و کنترل پروژه و ایجاد هماهنگی مابین طرح و ساخت است، با این کار مسئولیت و ریسک کارفرما کاهش می‌یابد.
روش طرح و ساخت
کارفرما در این روش یک قرارداد واحد با طراح و سازنده منعقد می‌کند، که مسئولیت و ریسک کارفرما را به حداقل رسانده و مسئولیت تمامی خدمات طراحی، تدارکات و ساخت پروژه به عهده سازمان طراح و سازنده خواهد بود. سرعت انجام طرح و ساخت نیز به حداکثر ممکن می‌رسد. در این روش ریسک کارفرما در راه اندازی پروژه مربوط به مسئولیت او در مرحله مناقصه و مذاکره برای واگذاری قرارداد طرح و ساخت است.
روش ساخت، بهره برداری و انتقال
در این روش کلیه تامین خدمات طراحی، تدارک و ساخت، تامین بودجه و بهره‌برداری از پروژه همگی بر عهده یک واحد و یا معمولا پیمانکار است. این روش از روش‌های جدید محسوب شده و غالبا جهت اجرای پروژههای بزرگ عمرانی استفاده می‌شود. زمانی معین جهت بهره‌برداری از پروژه برای سازمان سازنده وجود دارد، که براساس قرارداد مالی جهت بازپرداخت هزینه و حق الزحمه و همچنین سود پیمانکار، مشخص خواهد شد.
روش طراحی،تدارک، ساخت EPC (یا کلید دردست)
در بالا به قرارداد پیمانکاری کلید در دست پرداختیم و همانطور که گفته شد در این روش پیمانکار مسؤلیت تمام موارد مربوط به کارهای مهندسی، تدارکات و ساخت را تا تکمیل پروژه به عهده خواهد داشت؛ در این روش مسئولیت هرگونه نقصی در کار بر عهده پیمانکار است. گاهی ممکن است کارفرما برای نظارت بر طرح یک مشاور به عنوان نماینده کارفرما نیز انتخاب کند.
سخن پایانی
داشتن ویلایی که بر طبق خواسته و سلیقه خودتان ساخته شود، یکی از بهترین تجربه‌ها در زمینه ساخت و ساز خواهد بود و قطعا شهرهای استان‌های شمالی همچون مازندران، از بهترین مناطق برای ساخت ویلا هستند. اما برای ساختن به صبر و تحمل و وقت کافی، تجربه، آگاهی و دانش بالا نیاز دارید و نیز اگر ساکن منطقه ساخت ویلا نیستید باید رفت و آمدهای پی در پی را نیز در نظر بگیرید. بنابراین بهتر است با یک پیمانکار و یا شرکت پیمانکاری مناسب و حرفه‌ای قرارداد ببندید، درحقیقت این معمولترین روش ساخت ویلا خواهد بود. وظیفه پیمانکار انجام تمام امور مربوط به مدیریت و کنترل نهایی پروژه و بررسی کیفیت مصالح موجود و در عین حال رسیدگی و نظارت بر پیشرفت و نحوه انجام پروژه است. یک پیمانکار حرفه‌ای پروژه را براساس بودجه موجود و در زمان معین شده در قرارداد و رعایت تمام شروط ذکر شده در آن، اجرا نموده و به کارفرمای پروژه تحویل می‌دهد. برای عقد هر نوع قراردادی باید در مورد آن آگاهی لازم به دست آوریم در مورد قرارداد پیمانکاری نیز باید با انواع آن آشنا شویم.