انبوه سازی چیست و چه شرایطی دارد؟

پس از جنگ جهانی دوم، نیاز به ساخت سرپناه برای تعداد زیادی از مردم، باعث شد که در ساخت و ساز مسکن از روشی با عنوان مسکن انبوه صنعتی استفاده کنند، در حال حاضر با توجه به افزایش جمعیت در شهرها، افزایش تقاضای خرید مسکن و مهاجرت افراد به شهرهای شلوغ‌تر، همچنان انبوه‌سازی یکی از روش‌های محبوب برای تامین فضای مسکونی مورد نیاز در شهرهاست.

انبوه‌سازی در کشور ایران به عنوان یک کشور در حال توسعه، دارای تفاوت‌های گوناگونی با کشورهای توسعه یافته است. در حقیقت انبوه‌ساز تنها به کسی گفته نمی‌شود که سازنده پروژه‌های حجیم با تعداد زیادی از بلوک‌های ساختمانی و یک شکل باشد، یک انبوه‌ساز در تعریف درست و دقیق، باید بتواند تکنولوژی‌های نوینی را در صنعت ساختمان برای ساخت ساختمان‌های متعدد بکار گیرد. با این وجود ما در ایران با شنیدن نام انبوه‌سازی، ساختمان‌هایی یکسان و کاملا مشابه در شهرک‌هایی خاص را به یاد می‌آوریم، عده‌ای از انبوه‌سازان نیز در گذشته برای دستیابی به سود بیشتر، از مواد و مصالح نامرغوب استفاده نموده و استانداردهای لازم برای ساختمان‌سازی را رعایت نکرده‌اند، بنابراین دید برخی از مردم به انبوه‌سازی کمی با استرس و ناخوشایندی همراه شد، اما در سال‌های اخیر قوانین مختلفی وضع شده و الزامات مهمی همچون قدرت فنی و اجرایی انبوه‌سازان، در امر تعیین صلاحیت آن‌ها بسیار مهم تلقی می‌شود، تا ساختمان‌های مستحکم و باکیفیتی توسط آن‌ها ساخته شده و خیال خریداران و کاربران را آسوده سازد.

انبوه ساز کیست؟

انبوه‌ساز می‌تواند یک شرکت، یک شخصیت حقوقی و یا شخصی حقیقی باشد، که در تمام حالات باید حتما مجوز انبوه‌سازی را اخذ نماید. براساس تعاریف ارائه شده از قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان که در سال ۱۳۷۴ توسط مجلس شورای اسلامی تصویب شده است، انبوه‌ساز شخصی حقیقی و حقوقی است که علاوه بر استفاده از تکنولوژی‌های نوین در صنعت ساختمان و رعایت مقررات ملی ساختمان و سایر قوانین، باید دارای توان مدیریتی، مسئولیت و پدیدآوری طرح‌ها، توان تامین و جذب سرمایه، مدیریت تولید و ارائه مسکن و ساختمان باشد.

شرایط و ضوابط شرکت انبوه ساز

شرکت‌های انبوه‌سازی برای آغاز فعالیت در حوزه انبوه‌سازی، باید حتما پروانه اشتغال داشته باشند و جهت اخذ این پروانه اشتغال باید دارای شرایط زیر باشند:

• تعیین تحصیلات مدیرعامل و اعضای هیات مدیره و شرکا
• توانایی مالی، توان مدیریت برای تامین و جذب سرمایه
• سوابق حرفه‌ای، اخذ رضایت کاربران از پروژه‌های مدیریت شده و موفقیت در کارهای پیشین
• ثبت شرکت در اداره ثبت و مالکیت صنعتی
• ارائه آگهی تاسیس شرکت در روزنامه‌های رسمی کشور و وجود اساسنامه‌ای که انجام یک یا کلیه خدمات مربوط به انبوه‌سازی در آن ذکر شده باشد.

شرایط و ضوابط اشخاص حقیقی انبوه ساز

علاوه بر شرکت و اشخاص حقوقی متعددی که در زمینه انبوه‌سازی فعالیت می‌کنند، اشخاص حقیقی نیز با دارا بودن شرایطی خاص، امکان ورود به این حوزه را خواهند داشت. این شرایط برای اخذ پروانه اشتغال برای یک فرد، عبارتند از:

• دارا بودن پروانه اشتغال به کار مهندسی یا کاردان تجربی، در رشته‌هایی که در قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان ذکر شده‌اند.
• داشتن سوابق فعالیت حرفه‌ای مرتبط
• توانمندی در مدیریت منابع مالی و جذب سرمایه
• تسلط و بکارگیری تکنولوژی‌های نوین برای ارتقا کیفی و کمی در پروژه‌های ساخت ‌و ساز
• مستندسازی تجربه‌های فعالیت‌های اجرایی
• طراحی معماری مناسب و کیفیت ساخت‌ و ساز
• فراهم نمودن آسایش، رفاه و عملکرد مفید ساختمان‌ها
• ساختن فضاهای مناسب در داخل ساختمان‌ها از جنبه کمی و کیفی

مراحل صدور پروانه اشتغال انبوه سازان

همانطور که گفته شد اخذ پروانه اشتغال از مهم‌ترین شرایط برای ورود به حوزه انبوه‌سازی خواهد بود. دبیرخانه کمیته در محل انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان قرار گرفته و یک انبوه‌ساز باید ضمن مراجعه به دبیرخانه کمیته، مدارک لازم زیر را جهت صدور پروانه مذکور، ارائه دهد:

• مدارک تحصیلی مدیرعامل، اعضای هیات مدیره و شرکای شرکت
• اساسنامه و روزنامه رسمی شرکت
• مستندات سطح و مقدار سرمایه غیرنقدی شرکت و سهامداران
• مستندات مرتبط با مشارکت در ساخت پروژه‌
• مستندات اعتبارات و تسهیلات بانکی
• مستندات واضح‌سازی و تعیین تسهیلات بانکی
• مستندات اجرای به موقع براساس زمان‌بندی پروژه‌های انجام شده
• مستندات کیفیت پروژه‌های اجرا شده بوسیله دستگاه نظارت، که شامل رعایت مقررات ملی و استفاده از تکنولوژی‌‌های نوین در صنعت ساختمان نظیر سبک سازی، بهینه سازی مصرف سوخت و… می‌شود.
• پروانه اشتغال به کار مجریان ساختمان
• کپی تمام مدارک نیز باید در دادگستری یا دفتر اسناد رسمی، برابر با اصل شود.

حدود صلاحیت انبوه سازان

مواردی که در جدول زیر بیان شده است، همان ضوابط و شرایطی هستند که انبوه‌ساز برای تعیین صلاحیت خود رعایت می‌کند، طبق این جدول او در هرکدام از این موارد نمره‌ای دریافت نموده و در نهایت با استفاده از میزان این امتیازات، صلاحیتش مشخص می‌گردد:

نکات مهم درباره حدود صلاحیت

نکات زیر نیز در تعیین حدود صلاحیت انبوه‌سازان موثر بوده و باید در نظر گرفته شوند:

• حداقل امتیاز مورد نیاز جهت احراز پایه ۱و۲و۳ به ترتیب ۳۰ ،۴۵ ،۶۵ و برای ارشد امتیاز ۸۵ به بالا است.
• اعتبار پروانه‌های اشتغال، به مدت ۳ سال خواهد بود.
• ضروری است که در صورت ایجاد هر تغییری در اعضای هیات مدیره یا مدیران شرکت، در مدت زمان ۱۵ روز و به صورت کتبی، دبیرخانه را مطلع سازید.
• حوزه فعالیت برای اشخاص حقیقی، همان استان صادرکننده پروانه آن‌ها است.
• حدود صلاحیت سازنده حقیقی، برای مدیریت حداکثر تا ۳۰۰۰ مترمربع زیربنا و یا ۲۰ واحد مسکونی خواهد بود.

قوانین و مقررات انبوه سازی

قوانین مختلفی برای انبوه‌سازان وضع شده است که اگر آن‌ها از وظایف و مسئولیت‌های قانونی خود تخطی نمایند، قطعا به این تخلفات رسیدگی خواهد شد. تمام قوانین حاکم بر فعالیت مجریان حقوقی باید بطور کامل از جانب یک انبوه‌ساز رعایت شود. زمان شروع به کار در یک پروژه ساختمانی تازه برای انبوه‌سازان، هنگامی خواهد بود که مرحله نازک کاری یکی از ساختمان‌های در دست اجرای آن‌ها به انتها رسیده باشد. شیوه‌نامه پیش فروش و یا پیش خرید واحدهای مسکونی و دریافت جواز مربوط به آن، بوسیله وزارت مسکن و شهرسازی اعلام و ابلاغ می‌گردد، انبوه‌ساز باید بر طبق این شیوه‌نامه، تمام حقوق پیش خریداران را رعایت نماید. یک انبوه‌ساز موظف است با توجه به تعداد مجتمع‌ها، ساختمان‌ها و یا پروژه‌های در دست اجرا، شخصی را به عنوان مسئول کارگاه تعیین کند، که حتما پروانه اشتغال به کار داشته باشد.

سخن پایانی

با توجه به افزایش جمعیت جهان نیاز به خرید مسکن نیز بیشتر خواهد شد، این فضاهای مسکونی باید با سرعت بیشتری احداث شوند، و انبوه‌سازی بهترین راه حل برای تامین این نیاز خواهد بود. انبوه‌ساز باید صلاحیت طراحی و اجرای ساختمان و توانایی استفاده از تکنولوژی‌های جدید در صنعت ساختمان را داشته باشد. اگر انبوه‌سازی توسط افراد توانمند و دارای صلاحیت انجام گیرد، می‌تواند به وضعیت ساختمان‌سازی کشور کمک فراوانی کرده و صنعت ساختمان‌سازی را با تحولات بسیار مثبتی روبرو کند.