در سال‌‌های اخیر به سبب کاهش میزان نقدینگی و بالا رفتن قیمت مسکن روش تهاتر به عنوان یکی از شیوه‌های رایج در معاملات اجرا می‌شود. اگر مالک یک زمین یا ساختمان تمایل به معامله غیرنقدی داشته باشد، می‌توان از روش تهاتر استفاده کرد، تهاتر یکی از راه‌های رسیدن به سرمایه محسوب می‌شود. ممکن است یک ملک با توجه به ارزش و متراژ آن با چند واحد مسکونی کوچکتر تهاتر شود، همچنین می‌توان دو ملک یا ساختمان با ارزش مساوی را مبادله نمود.
البته تهاتر فقط بین چند ملک اجرا نمی‌شود، بلکه امکان تهاتر ملک با خودرو، دلار و طلا و… با ارزش یکسان نیز وجود دارد. تهاتر به عنوان نوعی از معاملات املاک در تمام کشور رواج دارد، برای مثال در شمال کشور تهاتر ویلا یا ملک با املاکی در تهران و یا در شهرهای شمالی مورد نظر صاحب ملک، صورت می‌گیرد. در ادامه این مقاله درباره مزایای تهاتر ملک ، قوانین تهاتر ملک و سایر نکات مهم در این زمینه توضیحات بیشتری ارائه خواهیم کرد.
تهاتر چیست؟
در گذشته تهاتر، در بین مردم به صورت مبادله کالا با کالا انجام می‌گرفت؛ در لغت تهاتر به معنی تبادل کالای پایاپای، با مساوات و برابر شدن است، به بیان ساده، تهاتر نوعی معامله است که به شکل سنتی یا خالص انجام گرفته و در طی آن کالاها بطور مستقیم و بدون رد و بدل شدن پول بین طرفین معامله، مبادله می‌شوند. در حالت کلی تهاتر در شرایط بحرانی، یا برای معاملاتی که مبلغ کمی در آن جابجا می‌شود انجام می‌گیرد؛ اما امروزه در ساخت و ساز و معاملات ملکی نیز انواع مختلف تهاتر صورت می‌گیرد و این روش مورد استقبال تعداد زیادی از انبوه‌سازان و مالکان قرار گرفته است. در این نوع معاملات، یک ملک غالبا با ملکی دیگر و یا با مصالح ساختمانی تعویض می‌شود و بطورکلی در صنعت ساختمان، تهاتر با ملک تجاری، مغازه، واحد اداری و یا زمین و باغ و ویلا طرفداران زیادی پیدا کرده است، برخی نیز معتقدند، بیشترین تهاتر املاک تاکنون، تهاتر زمین با آپارتمان و تهاتر نوسازی بوده است. بطورکلی برای انجام یک معامله اصولی باید با انواع تهاتر و جزییات آن بیشتر آشنا شوید.
معرفی انواع تهاتر
لازم به ذکر است که بین معاوضه و تهاتر تفاوت کمی وجود دارد. در حقیقت معاوضه برای زمانی است که ماهیت کالاهایی که مورد معامله قرار می‌گیرند، یکسان باشد؛ این بدان معناست که مثلا فقط دو ملک باهم و یا تنها دو زمین باهم مبادله شوند. اما تهاتر معنای وسیعتری دارد، زمانیکه دو کالا یا ملک که جنس یکسانی هم ندارند، (بطور مثال، مبادله ملک با زمین، ملک با خودرو، مبادله زمین با خودرو و…) از تهاتر استفاده می‌کنند. در واقع تهاتر انواع مختلفی دارد که به شرح زیر خواهند بود:
- تهاتر قهری
- تهاتر قضایی
- تهاتر ایقاعی
- تهاتر قراردادی
تهاتر قهری
تهاتر قهری یک نوع قانونی، از تهاتر است، مراجع قضایی تصمیم گیرنده آن هستند و طرفین نمی‌توانند در اجرای تهاتر دخالت کنند. در این تهاتر، موارد معامله تهاتر باید همجنس همدیگر باشند.(طلا با طلا، ملک با ملک، زمین با زمین و…) این نوع تهاتر برای حل مشکل بدهکار بودن یکی از طرفین به دیگری است. املاک مورد معامله باید در یک منطقه وجود داشته باشند و زمان پرداخت موارد معامله نیز باید در یک روز مشخص باشد.
تهاتر قراردادی
آسان‌ترین روش تهاتر، روش قراردادی آن است. در این نوع، دخالتی از سمت سازمان قضایی وجود ندارد و عواقب معامله نیز به عهده معامله کنندگان است. از این نوع از تهاتر، جهت پرداخت باقیمانده قرارداد نیز استفاده می‌کنند.
تهاتر قضایی
تهاتر قضایی کاملا با ورود مراجع قضایی انجام می‌گیرد و رای نهایی را نیز قاضی دادگاه صادر خواهد کرد. در این نوع از انواع تهاتر باید، معامله از نظر شرعی و قانونی نیز کاملا مورد تایید قرار گیرد.
تهاتر ایقاعی
اگر فردی به دیگری، دو یا چند دین با وثیقه‌های گوناگون داشت و جمع وثیقه‌ها از بدهی او بیشتر بود، در این حالت بر طبق خواسته شخصی که بدهی متعددی دارد، تهاتر ایقاعی صورت می‌گیرد. درواقع شرایط تهاتر ایقاعی با اراده یک جانبه یکی از طرفین، انجام خواهد گرفت؛ برای ساده‌تر شدن موضوع به این مثال توجه کنید:
اگر فردی می‌بایست مقدار باری را در شهر مشخصی تحویل دهد و شخص دیگری باید همین مقدار بار را از شهر دیگری به فرد اول برساند، نیاز به پرداخت هزینه حمل و نقل بار است، فرد می‌تواند از این قیمت اضافه صرف نظر نموده یا آن را از طرف دیگر دریافت کند. در حقیقت این نوع تهاتر با خواست یکی از طرفین صورت خواهد گرفت.
مزایای تهاتر ملک
مزایا و ویژگی های معاوضه ملک
از مهم‌ترین مزایای تهاتر، افزایش سرعت معامله خواهد بود؛ چراکه در این نوع از معامله، بدون نیاز به صرف زمان برای فروش ملک و یافتن یک ملک جدید جهت خرید، در زمانیکه طرفین معامله، املاک یکدیگر را بپسندند و به توافق برسند، قرارداد مورد نظرشان منعقد شده و به همین سرعت معامله انجام می‌شود. گاهی نیز سازنده ساختمان به مصالح ساختمانی بیشتری جهت ادامه ساخت پروژه احتیاج دارد و با کمبود نقدینگی روبرو می‌شود؛ در این حالت هم تهاتر را می‌توان در نوع تعویض ملک با مصالح مورد نیاز، با ارزش یکسان، انجام داد. به این صورت میزان خواب سرمایه تا حد زیادی کاهش پیدا می‌کند و فردی که مصالح را مبادله کرده هم صاحب یک واحد مسکونی خواهد شد، ارزش این واحد به احتمال زیاد، پس از اتمام ساخت، افزایش خواهد داشت. با این روش نیاز کمتری نیز به وجود یک واسطه خواهند داشت.
معامله تهاتر برای سازندگان، سبب افزایش رونق ساخت و ساز می‌گردد و ضمانت آن بسیار بالاست. مورد بعدی به مساله تحریم کشور ایران برمی‌گردد؛ در شرایط تحریم ممکن است کالای خاصی در یک کشور وجود داشته باشد، که ما در ایران به علت تحریم، دارای محدودیت جهت انجام معاملات تجاری با آن کشور هستیم؛ در این صورت احتمال انتقال نقدینگی توسط بانک‌ها وجود نداشته و بهترین راه مبادله کالا به کالا است. همچنین تهاتر ملک، ریسک خرید و فروش املاک را تا حد زیادی کاهش می‌دهد.
کاهش ریسک خرید و فروش با تهاتر ملک
اقتصاد در ایران دچار تغییرات گوناگونی می‌شود، به شکلی که ممکن است، در مدت زمان کمی، در بازار املاک، ملک جدیدی که برای خرید انتخاب نموده‌اید، دچار افزایش قیمت شده، اما ارزش پول نقد شما به نسبت آن کمتر شود. معاملات تهاتر، با توجه به تورم و افزایش قیمت، سبب کاهش ریسک خرید و فروش با معاوضه ملک خواهد شد.
معایب تهاتر ملک
با توجه به آنچه گفته شد، معاملات تهاتری مزایای بسیار زیادی دارند، اما ممکن است عدم آگاهی و تسلط لازم در این معاملات، شما را با مشکلات خاصی مواجه کند، به همین دلیل عقد یک قرارداد قانونی، تحت نظارت فردی متخصص و آگاه امری ضروری است، تا از مشکلات زیر، جلوگیری شود:
- گاهی تعیین ارزش واقعی کالاهایی که قرار است مبادله شوند، دشوار بوده و نیاز به اطلاعات روز و دقت بالا دارند. حتی گاهی تعیین دقیق ارزش بعضی ازکالاها ممکن نیست.
- کالا و یا خدمات با گذشت زمان دچار تغییرات می‌شوند؛ به همین سبب نمی‌توانیم ارزش ثابتی برای آن‌ها در نظر بگیریم. دقت در تغییرات ارزش کالاها نیز از موارد مهم در انجام معاملات تهاتر است.
- اگر تهاتر در شرایط نیاز ضروری و فوری یکی از طرفین معامله انجام گیرد، این احتمال وجود دارد، که ارزش ملک کمتر از نرخ حقیقی آن اعلام گردد و درواقع یکی از طرفین سود کمتری ببرد.
- ورشکستگی یکی از طرفین معامله تهاتر، از مشکلات دیگری در انجام این معاملات است. در این حالت اگر اموال شخص ورشکست شده مصادره شود و یا در لیست گرویی قانون قرار بگیرد، برای پرداخت بدهی او، طرف دیگر تهاتر، هیچ حقی بر دینی که به نامش تعیین شده، نخواهد داشت. در شرایط ذکر شده، دادگاه درباره اموال فرد بدهکار تصمیم می‌گیرد. بنابراین برای انجام معامله تهاتر، حتما باید پرداخت دین به شما، بصورت کاملا قانونی انجام شود.
قوانین تهاتر ملک
تهاتر، در ماده ۲۹۴ قانون مدنی، به معنی سقوط دیون، در برابر یکدیگر تعریف شده است. در این ماده، در ارتباط با تهاتر دیون، گفته شده، هنگامیکه دو نفر، در مقابل همدیگر، مدیون باشند، بین دیون آن‌ها به همدیگر، به روشی که در مواد ذیل مقرر است، تهاتر انجام خواهد شد. اما در مورد تهاتر ملک، منظور همان معنی و مفهوم تهاتر از نظر حقوقی و در قانون مدنی، در خصوص دیون نیست، در این حالت مقصود، با توجه به قصد طرفین، عقد معاوضه یا بیع خواهد بود. بنابراین، اینکه تهاتر ملک، بیع در نظر گرفته شود، یا معاوضه، به قصد طرفین معامله وابسته است و معمولا عرف، دریافت پولی در ازای ملک را بیع و اخذ مالی غیر از پول را، مثلا دریافت کالای دیگر در برابر ملک را معاوضه می‌داند.
شرایط تهاتر ملک
تهاتر ملک همچون سایر قراردادهای رسمی، برای اینکه دارای اعتبار قانونی باشد، نیاز به داشتن شرایط خاصی است که شرایط عمومی آن به شرح زیر خواهد بود:
- طرفین، اهلیت قانونی (عقل، بلوغ و رشد) داشته باشند. به بیان دیگر طرفین معامله باید صلاحیت انجام این معامله را داشته باشند.
- معامله تهاتر با رضایت و بدون اکراه طرفین معامله، صورت گیرد؛ رضایت کامل هر دو طرف برای انجام معامله تهاتر ضروری است.
- موضوع تهاتر، مشخص و جهت تهاتر، باید حتما مشروع و قانونی باشد.
شرایط اختصاصی برای معامله تهاتر ملک نیز، در حالت، عقد بیع یا معاوضه به صورت زیر خواهد بود:
- طرفین معامله باید، ایجاب و قبول خود را اعلام نمایند.
- در زمان عقد قرارداد، مال موضوع معامله تهاتر، می‌بایست موجود باشد.
- مهلت تحویل عوضین، معلوم باشد و نه مجهول.
- ملک مورد معامله در روش تهاتر، جز املاک وقفی نباشد.
- طرفین، اهلیت تصرف در عوضین، داشته باشند و مطابق قانون ثبت، جهت ثبت تهاتر ملک، اقدام نمایند.
قرارداد معامله تهاتر
از مهم‌ترین نهادهای حقوقی در قانون مدنی، قرارداد و عقود (معین یا نامعین)، هستند که قانون و قانون‌گذار، اهمیت زیادی برای پایبندی به آن، قائل است. تهاتر در زمینه ملک، فقط در حالتی قابل انجام بوده و اثر حقوقی دارد، که طرفین عقد قرارداد، مدارک لازم برای انجام آن را ارائه دهند و قواعد و تشریفات آن را نیز رعایت کنند. برای عقد قرارداد تهاتر باید به نکات زیر توجه کافی داشته باشید:
- ذکر اطلاعات و مشخصات کامل طرفین معامله
- تعیین دقیق موضوع قرارداد با هدف مشخص شدن ویژگی‌های ملک (از قبیل متراژ، موقعیت مکانی و…)
- تعیین تاریخ و مدت زمان قرارداد برای تعیین مدت زمان مورد توافق طرفین قرارداد تهاتر
- مشخص نمودن مبلغ قرارداد (تعیین ارزش ملک و خودرو و بطورکلی هر نوع کالای دیگر که برای انجام معامله در نظر گرفته شده است.)
- فسخ قرارداد (مشخص بودن شرایط لازم برای امکان فسخ قرارداد توسط طرفین معامله)
مدارک لازم جهت تهاتر ملک
برای عقد یک قرارداد معاوضه ملک یا تهاتر به مدارک خاصی نیاز خواهید داشت، که در این بخش به توضیح آن‌ها خواهیم پرداخت:
- مدارک هویتی طرفین معامله (شناسنامه و کارت ملی)
- مدارک ملک مورد تهاتر و ملک یا کالاییی که قصد تعویض آن را دارید.(سند رسمی، سند عادی اعم از قولنامه یا مبایعه نامه، گواهی پایان کار ساختمان)
- مفاصا حساب مالیاتی و برگه پرداخت عوارض شهرداری
- در مورد اموالی مثل خودرو: برگ سبز، برگ کمپانی، کارت سوخت، بیمه نامه، برگه مفاصا حساب مالیاتی و عوارض خودرو
- برای املاک ورثه‌ای: گواهی انحصار وراثت، اوراق پرداخت مالیات بر ارث
- وکالت نامه معتبر، برای فردی که، به وکالت از شخص دیگری، اقدام به معاوضه ملک می‌کند.
مراحل و نحوه تهاتر ملک
مراحل و نحوه تهاتر ملک، اعم از اینکه مقصود طرفین، عقد بیع باشد یا معاوضه، بدین صورت خواهد بود که باید، ابتدا طرفین با یکدیگر، اقدام به عقد قرارداد (هم بطور شفاهی و هم بطور کتبی) همراه با تنظیم سند عادی یا رسمی، نمایند. در تنظیم سند رسمی تهاتر ملک، هر دو طرف، مدارک حق تصرف در عوضین(ملک و کالای قابل معاوضه)، را به دفاتر اسناد رسمی، ارائه می‌نمایند و بعد از درج مشخصات شناسایی طرفین در سند بیع یا معاوضه، ثبت مشخصات ملک مورد تهاتر و مورد معاوضه، درج تاریخ تنظیم سند و تحویل عوضین و شروط ضمن عقد قرارداد (بوسیله دفتردار) و پس از مطالعه سند، آن را امضا خواهند نمود، معمولا توصیه می‌شود که دو شاهد نیز در این شرایط حضور داشته باشند. در تنظیم سند عادی طرفین به صورت دستی، قرارداد را تنظیم نموده و بعد از توافق بر سر شروط ضمن عقد و تعیین تاریخ، آن را امضا می‌کنند. سند بدون امضای هر دو طرف، معتبر نخواهد بود.
تهاتر ملک با ماشین
معاوضه ماشین با زمین در شمال
تهاتر یا معاوضه املاک، از نظر کالای قابل تعویض، دارای انواع گوناگونی است که عبارتند از:
- تهاتر ملک با ملک
- تهاتر ملک با خودرو
- تهاتر ملک با کالا
- تهاتر ملک با بیت کوین
- تهاتر ملک با مصالح ساختمانی یا مشارکت در ساخت
- تهاتر ملک با موادغذایی و…
در کشور ما تهاتر با ماشین، به این علت که در آن نقدینگی بسیار سریع انجام می‌شود، یک معامله پرطرفدار جهت خرید ملک است، در این تهاتر نیز باید هم با افراد کارشناس در دفاتر مشاوره حقوقی املاک و هم با بنگاه‌های معاملات خودرو مشورت کنید و قولنامه‌ای با کلیه موارد قانونی و مبدلات نقدی نوشته شود. شرایط مهم در تهاتر ملک با خودرو که یک طرف معامله ملک و طرف دیگر خودرو است، به شرح زیر خواهد بود:
- خودروهای کلاسیک و یا خودروهای تصادفی، و بطورکلی خودروهای نیازمند به تعمیرات، قابل معاوضه نیستند.
- خودروهای گذرموقت، و یا بدون پلاک ملی، قابل معاوضه نخواهند بود.
- وقتی از خودروی خود جهت معاوضه استفاده می‌کنید، باید بقیه مبلغ معامله را بطور نقدی پرداخت نمایید.
نکات مهم در مورد معامله تهاتر
در حالت کلی در معاملات تهاتر، پرداخت نقدی وجود ندارد و مبادله به شکل کالا به کالا انجام خواهد گرفت؛ اما اگر مقدار بدهی دو طرف، یکسان نباشد، می‌بایست مابقی مبلغ آن پرداخت شود. در یک معامله تهاتر باید هیچ کس متضرر نشده و توسط فردی که دارای دانش و تخصص کافی است انجام گیرد. معاملات تهاتر برای پروژه‌های بزرگ نیز بسیار مناسب خواهند بود.
تعیین قیمت کارشناسی ملک امر مهم دیگری در تهاتر است. تهاتر ملک باید به شکل قانونی و رسمی انجام گرفته و بصورت قانونی ثبت شود. این امر نشان‌دهنده اهمیت وجود یک قرارداد رسمی بین طرفین معامله است. فسخ معامله نیز باید حتما با رضایت هر دو طرف معامله انجام گیرد. (درصورتیکه معامله تهاتر بین بیش از دو نفر انجام گیرد، فسخ معامله تنها با رضایت کامل همه طرفین قرارداد قابل اجراست.) در زمان معامله باید کلیه موارد مهم مثل موقعیت مکانی، ارزش زمین، امکانات و تجهیزات، مصالح، اسناد و مدارک و غیره، نیز به شکلی دقیق بررسی شود، این عوامل بر قیمت ملک اثر زیادی خواهد داشت. ثبت و انتقال رسمی اسناد و مدارک، در مورد تهاتر و یا معاوضه املاک، باید در دفاتر رسمی اسناد انجام شود. کنترل و بررسی مدارک هویتی و وکالت نامه طرفین قرارداد نیز نکته مهم دیگری است که باید به آن دقت کنید.
سخن پایانی
تهاتر ملک با اصطلاح “تاخت زدن” نیز شناخته شده است. زمانیکه نقدینگی مردم کم باشد، تهاتر بهترین راه برای معاملات اقتصادی و تجاری است. بطورکلی روش‌های انجام تهاتر شامل تهاتر کالا با کالا، تهاتر خدمات با کالا و تهاتر خدمات با خدمات می‌شود. توجه داشته باشید که هر دینی قابل تهاتر نیست(مثلا دستمزد و دین کارگران). نکته مهم و اساسی در زمان تهاتر ملک، داشتن دقت کافی برای جلوگیری از ضرر و زیان هر دو طرف معامله است. در این مطلب به معرفی انواع تهاتر و مزایا و معایب آن پرداختیم، چراکه عدم توجه به این نکات و قوانین تهاتر ملک می‌تواند سبب زمینه سازی برای کلاهبرداری از شما، یا وارد شدن خسارت به سرمایه شما گردد.